【투데이신문 홍세기 기자】 분양원가공개가 확대되면서 주택업자들이 분양원가를 부풀려 막대한 이익을 가져가고 있다는 주장이 제기됐다. 대상 아파트 중 위례포레자이의 시행사는 분양가격 산출근거 공시의무 위반으로 경찰에 입건된 상황이다. 

경제정의실천시민연합(이하 경실련)은 지난 2일 민주평화당 정동영 대표와 함께 북위례 3개 아파트의 공개된 분양원가 실태와 개발이익 추정치를 공개했다. 

대상은 GS건설이 시공을 하고 하나자산신탁이 시행한 ‘위례포레자이’와 현대엔지니어링이 시공을 하고 보성산업이 시행한 ‘힐스테이트 북위례’, 계룡건설산업이 시공하고 에스떠블유산업개발이 시행한 ‘위례 리슈빌 퍼스트클래스’ 등이다. 

이는 분양원가 공개항목이 12개에서 2012년 이전처럼 62개로 항목을 확대되면서 가능해졌다. 

앞서 경실련은 경기 하남 위례신도시 ‘힐스테이트 북위례’ 분양원가 분석 결과를 발표해 주목을 받은 바 있다. 

당시 경실련은 주택업자와 건설사 등이 총 2300억원 가량 분양가를 부풀렸고, 세대당으로 환산하면 부풀린 분양가는 2억1000만원 선이라고 발표했다. 

경실련은 “주택업자들이 부풀려진 거짓 원가를 공개하고 있으며, 소비자에게 건축비 바가지를 씌우고 있다”고 주장했다. 

그러면서 간접비 부풀리기 등의 방법으로 분양가를 높였지만 주택업자의 분양원가 허위공개와 지자체의 허술한 심사와 승인으로 북위례 3곳의 아파트에서만 총 4100억원, 가구당 2억원의 건축비 거품이 소비자에게 전가됐을 것으로 추정했다. 

특히, 택지조성 목적과 다르게 택지를 추첨 받은 주택업자가 직접 건설하지 않고 다른 주택업자에게 건설을 위탁하고 있는 고질적인 문제가 여전하다고 지적했다. 

경실련에 따르면, 3개 아파트단지의 건축비는 모두 평당 900만원 이상으로 리슈빌의 경우 행정구역상 송파구라는 이유로 힐스테이트보다 20% 비싸게 분양됐다.

건축비도 평당 988만원으로 가장 비쌌지만 공사비 389만원, 간접비 373만원, 가산비 226만원 등 실제 건설공사에 투입되는 (직접)공사비는 건축비의 39%에 불과하고, 3개 아파트 중 가장 낮다. 사용 여부가 불명확한 간접비와 가산비는 평당 603만원이나 책정됐다고 의문을 제기했다.

경실련 측은 공사비보다 간접비를 더 높게 책정한 상태로 송파구 분양가심의위원회 심사를 통과했고, 송파구청장 승인까지 받은 것에 대해 “자치단체장이 공사비에 버금가는 간접비를 그대로 인정한 것은 건축비 상세내역을 제대로 검증도 하지 않았거나, 주택업자에게 막대한 분양이익을 보장하기 위한 것으로 볼 수 있다”고 말했다.

아울러 경실련은 앞서 공개했던 북위례 힐스테이트도 일반분양시설경비에 600억원을 책정하는 등 이해할 수 없는 내용이 다수 발견됐는데, 포레자이와 리슈빌도 기타사업비성경비에 역시나 600여억원의 간접비를 책정했다고 전했다.

기타사업비성경비란 제세공과금, 등기비 등이고 일반분양시설경비는 모델하우스 운영건립, 홍보 등을 말한다. 

그러나 블록별 금액차이가 상당하다. 포레자이의 기타사업비성경비는 평당 426만원으로 힐스테이트(37만원)의 12배이고, 일반분양시설경비는 힐스테이트가 평당 144만원으로 포레자이(18만원)의 8배에 달했다.

항목별로 평당 수백만원씩 차이나는 비용을 책정했음에도 불구하고 분양가 심사와 원가공개 승인을 받아 제대로 된 심사가 진행됐는지 의혹을 제기했다.  

그러면서 경실련은 분양원가 부풀림으로 발생한 건축비 거품은 총 4117억, 평당 490만원으로 추정하면서 40평 기준 한채당 2억원 수준의 건축비가 부풀려져 주택업자에게 돌아갔을 것으로 예상했다.

또 분양원가 내역을 제대로 검증했어야 할 자치단체와 분양가심사위원회가 제대로 된 역할을 하지 않은 것으로 의심했다.

실제 책정된 건축비가 근거에 의해 책정됐는지는 검증하지 않았다는 것.

리슈빌을 승인한 송파구청은 감리자모집공고와 입주자모집공고의 원가공개가 크게 차이났다. 특히 57개 건축공종 중 45개의 값이 달랐다. 

또 하남시청은 포레자이의 원가공개가 입주자모집공고문에 아예 누락됐고, 힐스테이트는 입주자모집공고문의 분양가와 분양원가공개의 금액이 서로 달랐다. 

하남시청의 경우 포레자이 원가공개가 입주자모집공고문에 누락된 사실을 가지고 지난달 17일 위례포레자이 시행 신탁사인 하나자산신탁을 주택법 위반 혐의로 관할 경찰서에 고발했다. 

하남시는 공공택지 내 주택 공급자인 하나자산신탁이 입주자 모집공고문에 분양가격 산정 근거를 공시해야 하는 의무를 위반한 것으로 보고 있다. 

위법성이 입증될 경우 주택법 102조에 따라 관련자는 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금형 처분을 받게 된다. 동법 105조까지 적용할 경우 처벌은 법인 뿐만 아니라 업무 담당자 개인까지 적용된다. 

하남시는 시행사의 위법행위 입증이 어렵지 않을 것으로 보고 있다. 지난해 말 나온 입주자 모집공고문에 분양가격 공시 항목이 누락된 사실이 명확하기 때문이다.

이에 경실련은 “분양원가 공개항목이 대폭 확대됐음에도 불구하고 여전히 건설사들은 엉터리 원가를 자의적으로 산출해 공개하고, 분양가심사위원회와 자지단체는 허수아비 심사와 승인을 하고 있다”며 “엉터리 분양가심사와 승인으로 분양거품을 방조한 지자체장과 관련심사위원회의 허수아비 검증에 대해 감사해야 한다”고 주장했다.

분양원가공개는 설계도서, 설계내역에 기초해서 산정된 원가를 공개해야 하고, 분양가심사위원회와 지자체장은 건설사가 책정한 금액이 원가와 맞는지 심사 후 승인해야 한다. 

덧붙여 경실련은 “분양가심사에서 기본형건축비가 절대적인 영향을 미치는 만큼 기본형건축비의 산출근거를 투명하게 공개해야 하며, 택지를 분양받은 주택업자의 몽땅하청을 금지하고 직접 건설하도록 해야 한다”고 전했다.