【투데이신문 최병춘 기자】 정부가 이르면 10월부터 분양가 상한제를 확대하기로 했다. 그동안 공공기관이 건설한 아파트에만 적용하던 것을 민간 택지에 짓는 아파트에도 적용하기로 한 것이다.

이번 분양가 상한제 확대는 최근 꿈틀되고 있는 집값을 잡겠다는 현 정부의 의지가 반영된 조치로 풀이된다. 정부가 직접 민간 아파트 분양가에 개입하겠다고 나선 것으로 그 어느때 보다 강한 규제로 평가되면서 이에 대한 평가도 엇갈리고 있다.  

정부, 민간 아파트 분양가 개입 선언

국토부는 지난 12일 현행 분양가 상한제의 지정 요건과 적용 시점, 해당 주책의 전매제한 기간 등의 개선을 핵심으로 하는 ‘주택법 시행령’ 개정 계획을 밝혔다. 우선 그동안 공공부지 아파트에만적용하던 분양가상한제를 민간택지에도 적용키로 했다.

이에 따라 기존 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정한다. 현재 투기과열지구는 서울 25개구 모든 지역, 과천, 성남분당, 광명, 하남, 대구수성, 세종 등 31개 지역이다.

다만 이번 민간택지 분양가 상한제 적용 대상은 투기과열지구 지역에서도 고분양가지역 등 제한적으로 도입한다는 점을 부연했다.

분양가 상한제 적용 시점 또한 재건축‧재개발 사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획인가 신청 단지’부터 적용하던 것을 일반주택사업과 동일한 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터로 일원화하기로 했다.

전매제한기간도 크게 늘어났다. 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택 전매제한기간이 현재 3~4년에서 분양가 수준에 따라 5년에서 최대 10년으로 확대한다.

분양가 상한제 적용으로 낮은 분양가로 매입한 뒤 비싸게 되팔아 시세 차익을 기대하는 이른바 ‘로또분양’ 부작용을 막겠다는 취지다.

다만 아직까지 구체적인 상한제 적용 지역과 시기가 결정되지 않았다. 정부는 이번 분양가상한제가 본격 시행될 경우 서울 아파트 분양가가 20~30% 가량 하락할 것으로 기대하고 있다.

분양가 상한제의 경우 토지비는 감정평가액, 건축비는 정부가 정한 기본형 건축비(3.3㎡당 644만5000원)와 건설사의 적정 이윤 등을 더해 시장가 이하로 분양가를 산정한다. 이에 주변 시세보다 저렴하게 분양가 책정된다.

시장에서는 양도세 강화나 대출 제한 등 수준에서 민간 아파트의 분양가까지 정부가 직접 규제에 나섰다 점에서 앞선 부동산 정책 중에서도 강력한 규제라고 평가하고 있다.

그렇다보니 분양가 상한제 확대 시행에 따른 우려도 적지 않다. 우선 정부의 과도한 시장 개입에 따른 부작용이 거론되고 있다. 집값 하락으로 인한 내 집 마련 문턱이 낮아질 수 있겠지만 장기적으로는 부동산 시장 위축에 따른 주택공급 축소 등 부작용이 속출할 수 있다는 것이다.

“공급 축소 부작용↑...그래도 집값은 잡을 것”

분양가상한제 적용 시점이 ‘입주자모집승인 신청’ 단계로 조정되면서 사업 조정이 불가피한 재건축‧재개발 사업체는 물론 전반적인 공급 축소 우려에 건설업계도 긴장하고 있는 분위기다.

한국건설산업연구원은 지난 12일 건설동향브리핑에 발표한 ‘민간택지 분양가 상한제, 시장 리스크 더 키운다’라는 보고서를 통해 “정책 효과에 비해 공급시장 변동성 확대 등 부작용이 더 크다”고 지적했다.

건산연은 “분양가 상한제는 서울·수도권 중심으로 적용될 가능성이 높으며 제도 시행으로 단기간 안정세가 나타난다 하더라도 중장기적으로는 기존 주택가격 수준으로 올라 가격 상승을 주도할 가능성이 있다”며 “주택공급 물량이 집중되거나 감소하는 기형적 현상으로 장기적으로는 공급물량 변동성 확대라는 더 큰 리스크로 이어질 가능성이 높다”고 주장했다,

집값 안전화 실효성을 문제삼는 지적도 적지 않다. 시장에서 분양가 상한제 확대로 인한 공급 축소를 대비해 집값이 더 오르거나, 아파트 공급 축소로 인해 장기적으로는 집값이 더 오를 수 있다는 관측도 나온다.

또한 특정지역을 대상으로 한 ‘핀셋 규제’가 다른 지역으로 집값 상승세가 전이되는 풍선효과를 가져올 수 있다는 우려도 제기되고 있다.

경제정의실천시민연합(경실련)은 국토부의 분양가 상한제 개정 발표에 대해 “전면적인 분양가상한제 실시가 아니라 정부가 마음만 먹으면 적용지역을 강화, 완화할 수 있는 핀셋 적용”며 “특정지역에만 상한제를 적용해서는 결코 집값 안정 효과를 불러올 수 없다”고 지적했다.

이어 “분양가상한제는 시행이후 집값 안정에 큰 효과를 거뒀다”면서도 “현재 분양가 상한제는 제대로 된 역할을 하지 못하고 있다”며 전면시행 확대를 요구했다.

다만 시장에서는 이 같은 우려에도 분양가상한제 시행으로 당분간 집값 안정화 효과는 충분히 가져올 것으로 평가하고 있다.

백광제 교보증권 연구원도 “전반적인 주택시장 안정에 기여할 전망”이라고 밝혔다. 다만 “이번 민간 택지 분양가 상한제 시행으로 재정비 사업은 추가 지연 될 것으로 예상된다”며 “공급 축소 우려로 당분간 신축 아파트 선호도는 증가하겠지만 중요한 것은 재정비 사업의 지연 정도를 관련 부처에서 컨트롤 가능하다는 것”이라고 전제했다.

이어 “이는 재건축 멸실에 의한 공급 부족을 상당 기간 완화할 수 있다는 의미로도 볼 수 있다”며 “단기적으로 주요 지역 신축 선호도 증가에 따른 가격 상승과 분양시장 호조가 지속되지만 재건축 사업성 악화에 따른 재건축 아파트 가격 하락 등 공급 부족 완화로 전반적인 가격 안정이 기대된다”고 밝혔다.