【투데이신문 박주환 기자】 부동산 정보 앱들이 앞 다퉈 허위매물 방지 대책 내놓고 있지만 현장에서는 유명무실하다는 지적이 나온다. 이와 함께 부동산 앱 운영사의 감시망을 피하기 위한 수법도 다양해지는 모습이다. 대다수의 공인중개사들은 부동산 앱이 고객을 유인하기 위한 용도로 활용된다고 증언한다. 복수의 부동산 업자들은 “부동산 앱에 올라온 매물은 대부분 고객 유인용이다. 특히 강남권은 90% 이상 허위매물일 것”이라고 말했다. 

“일단 오셔서 방부터 보세요”

<투데이신문>이 직접 다방과 직방 등 부동산 앱을 이용해 매물을 찾으려 시도했을 때도 허위매물은 변함없이 포착됐다. 공인중개소에서는 게재된 물건이 100% 실매물이라는 점을 강조하지만 직접 전화를 하면 단기간만 입주할 수 있는 방이라며 다른 매물을 추천하기 일쑤였다. 이 경우 엄밀히 말하면 실재하는 매물이 맞지만 고객을 유인하기 위해 올린 물건이라는 건 대화 도중 쉽게 알 수 있었다. 

실제 부동산 앱 다방을 이용해 공인중개소 직원들에게 매물상담을 요청하자 “이 방은 단기방이다. 장기전환은 어렵다”, “단기는 확정일자를 못 받고 전입신고를 못한다”, “보증금과 월세는 얼마를 생각하느냐”, “일단 만나서 방 몇 개를 보면 좋을 거 같다”는 식으로 유인에 나섰다. 

또 대다수의 직원들은 한 번에 통화가 어려웠다. 대부분 매물번호를 확인한 후 길게는 1시간 후에 연락을 주거나, 다른 직원을 통해 회신을 줬다. 회신을 준 직원들은 본인이 해당 물건의 담당이 아니라는 점을 알리며 실매물이 맞지만 다른 방들도 보여줄 수 있다는 부분을 강조했다. 

취재과정에서 만난 강남구의 한 공인중개소에서도 앱을 통해 검색한 물건을 꼭 보여줄 수 있다고 유인했지만, 결과적로 이 매물은 직접 확인할 수 없었다. 임차인의 급한 사정으로 오늘은 방문이 어렵다는 것이 이유였다. 만남이 이뤄진 후에는 인근 시세를 파악하는 게 중요하다며 예산에 맞는 매물들을 먼저 보여줬다. 

부동산 앱과 중개사들이 이용하는 별도의 플랫폼에 등록된 매물의 가격차이는 월세의 경우 10~30만원, 전세의 경우 1000~3000만원 가량 높게 나타나는 것으로 체감됐다. 심한경우에는 부동산 앱에 올라온 매물가격과 실제 거래액의 차이가 수억원에 이르며 대출가능 금액을 제외한 가격을 매물가로 게재해 고객을 속여 유인한다는 증언도 있었다. 업자들의 말을 종합하면 접근성이 좋은 다방과 직방은 손님을 끌어들이는데 사용되고, 일단 만남을 성사시킨 후 실제 매물 정보에 대한 공개가 이뤄진다.  

부동산 앱을 통해 전세를 알아봤다고 밝힌 소비자들은 “아침에 1억원 중반대의 빌라를 보고 평점이 높아 전화하니 2억원 중반대라고 이야기를 하더라. 그 정도 금액이면 우리 동네에서는 아파트도 들어갈 수 있는 금액이다. 이런 사기꾼 때문에 매우 화가 난다”, “실제 전세 가격과 올려진 가격이 너무 다르다. 대출금을 뺀 실 현금입금 가격으로 올릴 수 있다는데 말장난 아닌가. 2억원짜리를 5000만원 전세로 올리면 허위매물이다”라고 하소연했다. 

한 공인중개사 직원은 “부동산 앱은 솔직히 광고성 매물들이 많다. 전화할 때는 있다고 하다가도 가면 없고, 아니면 단기방이라고 하거나 현장에서 다른 전세가격을 제시한다”라며 “부동산 앱들 다 똑같지만 솔직히 다방이 훨씬 심하다”라고 말했다. 

이어 “부동산 입장에서는 그렇게 밖에 할 수가 없는 게 사무실이 길가에 있어도 먼저 들어오는 사람이 없다”라며 “앱들이 광고비를 달에 100만원 이상 받는데 비싼 돈 내고 손님이 찾아오게 하려면 어쩔 수가 없다. 한 업체가 올리기 시작하면 나머지도 따라서 올릴 수밖에 없다”고 설명했다. 

다른 중개보조원 역시 “사실상 다방이랑 피터팬 같은 앱으로 매물을 보면 죄다 단기방이다. 가격을 싸게 찍어놔야 손님 유치가 된다”라며 “부동산들이 공실정보를 다 공유하기 때문에 사실 어느 부동산을 가든 매물은 똑같다. 이제는 중개수수료 싸움이다”라고 말했다. 

유명무실한 신고제도

소비자들의 불만이 지난 수년동안 이어지자 부동산 앱들은 나름의 대응책을 내놓고 허위매물 근절을 추진 중이다. 특히 업계 내외부의 비판을 받아온 다방은 이달 초 허위매물 근절을 위한 ‘정직 프로젝트’와 ‘허위매물 예방 5계명’을 안내했다. 

다방의 정직 프로젝트는 매물검수팀의 실시간 모니터링과 실소유주로 부터 확인한 확인매물을 핵심으로 한다. 다방은 자체검수팀이나 소비자 신고를 통해 허위매물을 접수 받고 특정 지역 집중점검으로 허위매물 중개사를 퇴출시키고 있다고 강조했다. 

이와 관련 지난 10월에는 관악·동작구 지역을 조사해 중개사 17.2%에게 경고조치를 내리고 11개 업체를 퇴출시켰다고 밝혔다. 또 신뢰도가 높은 매물을 올린 중개사에게는 혜택을 줘 선순환 구조를 만들어 나가겠다는 방침이다. 

하지만 이 같은 노력과는 별개로 현장에서 체감되는 허위매물에 대한 목소리는 큰 변화가 없어 보인다. 공인중개사 및 중개보조인들은 대놓고 “다방, 직방에는 허위가 많다. 부동산 앱으로는 시세파악도 어렵다”고 입을 보았다. 

또 업무 일선에서 근무하는 공인중개사들은 제대로 된 규제가 이뤄지지 않고 허위매물을 올리는 업체가 워낙 많아 신고제도도 유명무실하다고 지적한다. 

한 공인중개사는 “우리는 나름대로 정직하게 활동을 하다보니 허위매물 올리는 곳에 대한 신고를 엄청 많이 하는데 소용이 없다. 아무래도 부동산 회원으로부터 돈을 벌다 보니 제재가 잘 안 이뤄지는 것 같다”라며 “다방, 직방 부동산 앱 초창기에는 안 그랬는데 지금은 시장이 변질됐다. 경쟁이 워낙 심하다보니 너도나도 그렇게 안하면 살아남기가 힘들다. 솔직하게 영업하는 사람들이 힘든 상황”이라고 토로했다. 

실제 다방과 직방이 허위매물 근절 대책을 내놓은 후에 올라온 후기에도 유사한 지적은 끊이지 않고 있다. 이달 중순에 다방을 이용했다고 밝힌 소비자는 올라온 물건의 대부분이 사실상 허위매물임에도 불구하고 기준이 모호해서 신고가 쉽지 않다는 취지의 비판글을 올렸다. 

이 소비자는 “거의 90%가 허위매물이다. 신고하면 된다고 하지만 어정쩡하게 허위로 해놔서 어떻게 신고해야 되는지도 모르겠다”라며 “방 남았냐고 연락하면 전입신고가 안 돼 있다, 단기방이다. 다른 집 보여주겠다는데 그걸 다방에 올려놓으면 마음에 들면 연락할 텐데 다 허위로 올려두고 한숨 밖에 안 나온다”라고 답답함을 표했다. 

알고도 단속 안 되는 허위매물

복수의 관계자들이 지적하듯 실매물을 올려놓고 통화 후에 단기방이라고 설명하거나 게시글에는 명시가 안 된 하자내용을 언급하며 다른 매물을 추천하는 방식으로 영업이 이뤄는 경우, 명확하게 허위매물이라고 꼬집기 어려워 단속이 어려울 수밖에 없다.

특히 최근에는 관악구처럼 물량이 많은 지역에 짧은 기간 사무실을 빌려 치고 빠지는 영업유형을 띄는 경우가 있어, 일반적인 단속 자체가 무의미한 경우도 발생한다는 지적이 나온다. 이른바 ‘떳다방’식 영업도 횡행한다는 것이다. 

이밖에 허위매물근절을 위한 민간단체인 한국인터넷자율정책기구(KISO) 부동산매물클린관리센터에 다방과 직방이 참여하지 않고 있다는 점도 문제로 지적된다. 이들은 그동안 자체적으로 허위매물 관리 시스템을 운영하고 있다는 입장을 밝혀왔다. 하지만 부동산114, 부동산써브, 네이버 등 부동산 종합 서비스를 운영하는 상당수의 플랫폼들은 이미 민간기구에 동참하고 있어 부동산 앱 운영사들의 허위매물 개선 의지에 대해 의구심을 갖게 하는 대목이다. 

정부와 부동산 앱들은 각각 공인중개사법 개정 및 회원사 퇴출조치 등 처벌 규정 강화를 통해 문제 해결에 나서고 있지만, 얼마나 실효를 거둘 수 있을 지는 미지수다. 전문가들 사이에서도 중고차 시장을 예로 들며 법적 제재만으로는 허위매물 발생을 막기 어렵다는 지적이 나온다. 부동산 시장의 구조적 변화와 자체정화, 허위매물에 대한 구체적인 가이드라인 없이는 개선이 어렵다는 것이다.  

KISO 곽기욱 선임연구원은 “근본적으로 한국은 전속중개가 아닌 공동중개라 한 매물을 여러 중개업소에 내놓다 보니 중복매물이 많이 발생하게 된다. 한 곳에서 거래가 성사 되면 다른 곳은 그걸 알 수가 없고 자연스럽게 방치매물이 되면서 허위매물이 발생하기 쉬운 구조다”라며 “공인중개사 수가 급증한 것은 물론 전속중개 자체도 의무가 아닌 만큼 법제화 되지 않고서는 변하기가 쉽지 않을 것 같다”고 판단했다.

이어 “일단 과태료 부과 조항이 생겼으니 좀 더 조심하는 측면이 있겠지만 중고차 시장도 허위매물이 많기로 유명한데 이미 처벌조항이 있음에도 여전히 활개를 치고 있다”라며 “법도 중요하지만 민간 자율 규제 역시 계속 필요할 것 같다”고 강조했다. 

업계 자체 노력만으로는 부족하다

이와 관련 다방은 허위매물이 늘어날 수밖에 없는 구조적 문제점을 인정하며 최대한 노력에 나서고 있지만, 현실적으로 한계에 부딪힐 수밖에 없다는 입장을 전하고 있다. 실시간 매물을 모니터링하고 허위매물 집중점검에 나서도 수십만 건에 이르는 물건을 모두 관리하기가 쉽지 않다는 설명이다. 또 직방은 업계에서 가장 강력한 제재를 취하고 있다며 이용자의 신뢰도를 가장 중요하게 생각하고 있다는 점을 강조했다. 

다방 관계자는 “부동산 허위매물 이슈는 계속 이어지는 문제다. 일단 저희는 직원 80여명 중 10% 정도를 별도 팀으로 편성해 매물검수팀을 운영하고 있다. 실시간으로 올라오는 물건을 모니터링하고 필요한 경우 직접 전화해 허위매물 여부를 결정한다”라며 “허위매물이 급증하는 지역에는 따로 집중 모니터링 기간을 부여한다. 지난 10월에는 관악‧동작구를 집중점검해 11개 업소를 퇴출시키기도 했다”고 말했다. 

이 관계자는 그러나 “공인중개사 검수 정책을 지난 3~4년간 써왔는데 부동산 시장 자체가 경쟁이 치열하다보니 허위매물을 올리는 공인중개사들이 늘어나는 구조다”라며 “하루에 1만 건 정도의 매물이 올라오고 총 게재된 매물은 40만 건 정도다. 신고와 모니터링만으로는 놓칠 수 있는 부분이 있다”고 덧붙였다.  

이어 “정부로부터 허위매물에 대한 명확한 가이드라인이 제정되거나, 허위매물을 판단할 수 있는 명확한 기준이 있으면 좋겠다. 중수기업에서 인력 10%를 배정하는 건 쉬운 일이 아니다”라고 부연했다. 

직방 관계자는 “허위매물에 관련해서는 업계 누구보다 강력한 제재를 하고 있다고 자부한다. 다만 이용자분들이 허위매물 경험을 아예 하지 못하는 단계는 아니다보니 아직 지적이 나오는 것 같다”라며 “현재 허위매물을 올린 중개사를 가차 없이 아웃시키는 삼진아웃제를 운영하고 있고 경고를 받은 중개사가 또 다시 허위매물을 올렸을 때 더 엄격한 페널티를 주고 있다”고 설명했다. 

이어 “직방은 이용자의 ‘신뢰도’를 매우 중요하게 생각한다. 한번이라도 허위매물을 경험하면 신뢰도가 떨어지고 직방을 더는 이용하지 않게 되기 때문이다”라며 “이 신뢰도를 지키고, 다수의 정직한 중개사와 이용자가 피해 받는 것을 막고자 강도 높게 허위매물을 검수하고, 허위매물을 올리는 악성 중개사를 탈퇴시키고 있다”고 강조했다. 

떳다방식 영업에 대한 우려에 대해서는 “직방은 회원가입 신청 단계에서 현재 중개업이 가능한 상태인지 확인한 후 회원가입 처리를 하고 있다. 가입을 신청한 중개소의 사업자등록증과 중개사무소등록증을 확인하고 있으며 사무소의 정확한 위치 또한 확인하고 있다”고 덧붙였다. 

이 같은 업계 관계자들의 말을 종합하면 허위매물 근절을 위해서는 부동산 앱 운영사들의 노력과 공공영역의 지원이 함께 이뤄져야 한다. 각 부동산 앱들과 일선 중개사들이 내부 자정노력에 힘을 기울이는 가운데 업계의 정부의 지원을 통해 구조적 문제를 해결하는 것 또한 중요하기 때문이다. 이를 위해 정치권이 도입 추진 중인 처벌 규정에 더해 전속중개계약을 도입하는 등 시장 구조의 체질을 개선해 나간다면 긍정적인 변화를 이끌어 낼 수도 있을 것으로 보인다. 특히 부동산 허위매물은 상당수의 소비자들이 실제 피해를 호소하고 있는 만큼, 허위에 대한 기준이나 데이터베이스 구축 등에 있어 정부와 지방자치단체의 적극적인 개입이 필요할 것으로 판단된다.