【투데이신문 이세미 기자】 ‘내 집’은 단순히 먹고 자는 주거 공간의 의미를 넘어 개인의 사회적 지위를 표현하는 수단으로 자리 잡고 있다.

하지만 자신이 원하는 형태의 집을 구하는 일은 녹록지 않다. 집값은 천정부지로 치솟고 있는 반면 정부가 내놓는 부동산 정책은 발표되는 족족 현실과 동떨어진다는 비판을 받기 일쑤다.

이러한 상황에서 평범한 직장인의 ‘내돈내산(내 돈 주고 내가 사는) 내 집 마련의 꿈’은 점점 멀어져 가는 듯 보인다.

한국갤럽조사연구소가 지난해 실시한 ‘부동산 정책 평가와 집값 전망’에 대한 조사 결과, 국민 1001명 중 37%의 응답자가 ‘향후 1년간 집값이 오를 것’이라고 답했고, ’변화가 없을 것’이라는 데에는 26%가 동의하며 전체 응답자의 절반을 훨씬 넘는 63%가 부동산 정책에 대해 낙망하거나 자조적인 견해를 가지고 있는 것도 이를 뒷받침한다.

이는 정부의 각종 대책에도 불구하고 거침없이 집값이 폭등하면서 부동산 시장에 대한 불안이 커진 탓이다. 우리나라 경제 근간이라고 할 수 있는 부동산 시장에 대한 신뢰가 흔들리면서 그 어느 때보다 집값 안정에 대한 요구가 커지고 있는 실정이다.

이런 가운데 경제정의실천연합 등 시민단체 경제 전문가들은 부동산 정책에 대한 정부의 역할을 지속적으로 강조하고 있다. 경실련 김헌동 부동산경제개혁 본부장은 바람직한 부동산 시장을 구축하기 위해 국가 정책과 이를 실현할 리더의 의지가 무엇보다 중요하다고 말한다. 김 본부장을 만나 우리 부동산 시장의 문제점과 올해 청년과 무주택자들의 ‘내 집 마련 꿈’을 실현하기 위한 해법을 물었다.

Q. 지난해 부동산 정책을 어떻게 평가하고 있나.

국민들의 화를 극도로 끌어올린 정책이라고 생각한다. 정확히 2019년 11월 19일 ‘국민이 묻는다 2019 국민과 대화’ 행사에서 문재인 대통령이 “부동산 정책은 자신 있다”, “정부는 집값을 잡기 위해 여러 노력을 하고 있고 지금 노력으로 해결이 안 되면 더욱 강력한 방법으로 부동산 가격을 안정시킬 것”이라고 자신했다. 하지만 결과는 어떠한가.

당시 그 장면을 지켜보면서 대통령이 부동산에 대해 잘 모른다고 생각했다. 그래서 그 해 12월부터 대통령이 임명한 청와대 참모들의 아파트 값을 분석하기 시작했다. 역대 정부 중 집값이 단기간에 가장 많이 올랐음에도 대통령이 저런 발언을 한 걸 보면, 누군가가 가짜 정보와 통계 조작으로 대통령을 속이고, 국민들도 속이고 있다는 결론 밖에 안 나왔기 때문이다. 직접 발로 뛰어 자료를 확보하고 알려야만 부동산 시장에 희망이 있을 것이라고 생각했다.

Q. 경실련에서 청와대 인사나 국회의원 등 지도층 소유 부동산 시세를 공개하고, 비판의 목소리를 높이고 있는데 그 이유는 무엇인가. 

첫번재는 부동산 정책을 결정하는 결정권자들이 평범한 국민들에 비해 평균 5배~10배 정도 많은 부동산을 가지고 있었다는 점을 말하고 싶다. 즉 이 사람들이 정책을 내놓는 자리에 있는 이상, 부동산 가격 안정화에 대한 법안은 나오지 않는다는 의미다.

실례로 문 대통령이 지난 2020년 1월 7일 신년사에서 “집값을 취임 이전 수준으로 낮추겠다”, “부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것”이라고 말했다. 그러나 그 해 4월에 보궐선거가 끝나자마자 바로 5월 6일 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’으로 용산 철도정비창 부지에 8000가구의 미니 신도시급의 주택 공급을 하겠다고 발표했다. 그 결과 용산, 여의도, 마포 일대의 아파트 값이 폭등하기 시작했다.

뿐만 아니다. 6월 5일에는 종합운동장 역 서북쪽에 있는 잠실야구장을 한강변으로 옮기고 그 일대에 호텔과 컨밴션 센터를 짓는다고 발표해 강남 쪽 아파트 값이 또 폭등했다. 같은 달 17일에는 부동산 대책을 발표해 서울 잠실, 대치, 삼성, 청담을 토지거래허가제구역으로 묶었다.

이런 현상이 벌어지니 정부가 7월 10일에 부랴부랴 세금 대책을 내놓고, 7월 말에 임대 3법, 8월 4일 부동산 공급대책을 발표 했다. 그것들이 결국 집값을 끌어올리는 정책이란 사실을 입증한 것이다. 국민들은 집값을 내리는 정책인 줄 알았을 텐데 말이다.

우리나라 국회의 대다수 의원들이 지방정부와 지방의회 정치인 공천 때부터 지방의 건설업자들의 편이라고 생각한다. 전체 국회의원의 80% 이상이 재벌과 건설업자들과 한 배를 타고 있으니 평범한 서민들을 위한 법은 발의도 별로 안되고, 통과되기도 어려운 실정이다.

그러니 우리는 정책을 논하기 전에 정책을 만드는 사람들이 어떤 사람들이고, 어떤 생각을 가지고 있는지 알 필요가 있다. 그게 정말 중요한 지점이다. 또한 이런 문제점들이 충분히 공유되고 논의돼야 한다.

정부는 문재인 대통령이 취임한 2017년 5월 이후 현재까지 25번에 거쳐 부동산 대책을 발표했다. 거의 한 달에 한 번씩 정책을 내놓은 셈이다. 그러나 부동산 시장은 정부의 대책이 나올 때만 잠깐 주춤할 뿐 다시 상승세를 타며 고점을 돌파하기를 반복해 왔다. 

경실련이 발표한 자료에 따르면 서울 강남 아파트의 중위가격은 2017년 5월 기준 최고가 12억5000만원에서 2020년 6월 21억원으로 훌쩍 뛰었다. 또한 강남의 고가 아파트 값 뿐만 아니라 수도권 전체에서 투기가 일어나면서 집값이 전체적으로 상승했고, 심지어 비도심권 아파트 값까지 ‘키 맞추기식’으로 골고루 올랐다.

Q. 집값은 이번 정부뿐만 아니라 전부터 꾸준히 오르지 않았나. 대통령 임기 5년 동안 부동산 시장을 안정화시키는 게 가능하다고 보는가.

그렇게 생각하면 오산이다. 대통령 임기 5년 동안 정책만 잘 만들면 부동산 시장은 충분히 안정화될 수 있다.

실제 노무현 정부 출범 초인 2003년 1월부터 지난해 12월까지 서울 아파트 값 상승세를 추적해 보면, 2003년 1월 기준 3억원 하던 아파트가 지난해 12월 기준으로 11억원 이상이 올랐다. 약 8억원이 상승한 것이다.

그런데 그 사이 이명박 정부 때는 아파트 값이 오히려 하락했다. 14억원의 아파트가 9억원으로 떨어진 것이다. 박근혜 정부 말에 13억원으로 소폭 상승했지만 문 대통령은 이 13억원을 넘겨받고 단기간에 22억원으로 만들어 놨다.

노무현 정권 때부터 시작해 지금까지를 다시 분석해 보겠다. 평범한 서민이 임금의 30%를 저축해 서울의 25평짜리 아파트를 구입한다고 가정해보자. 2003년 노동자 연간 임금 1800만원의 30%인 530만원을 저축할 경우 59년이 소요된다.

노무현 정부 임기 말에는 그보다 29년 늘어난 88년을 모아야 살 수 있었고, 이명박 정부는 오히려 21년이 줄어 67년이면 살 수 있었다. 박근혜 정부는 4년이 늘어 71년이면 아파트를 살 수 있었는데 문재인 정부는 47년이나 늘어 무려 118년이나 걸린다.

그래서 정부의 부동산 정책이 중요하다. 집값 잡는게 어려운 일이 아니란 얘기다. 민심 달래기용으로 어설픈 정책을 내놓는 것을 중단하고, 주택 공급체계를 개편해야 한다. 대한민국 사람들에겐 내 집 마련이 꿈이고 희망이 된 세상이다. 집을 마련하게 해줘야 결혼하고 아이를 낳고 노후도 준비할 수 있을 것 아닌가. 선진국이 정말 이런 모습인가.

Q. 정부가 2017년에 6.19대책, 8.2대책 등 규제 강화 방안을 내놓은 것에 대해 어떻게 평가하나.

정부가 발표한 6.19대책(대출규제·분양권전매금지·재건축사업 규제)과 8.2대책(투기과열지구 등 규제지역 확대) 등은 투기꾼들의 길을 활짝 열리게 했다. 임대사업자혜택은 박근혜 정부 때 확대됐고, 문재인 정부가 여기에 추가 혜택을 주면서 더욱 가속화시켰다. 다주택자들에게 임대사업자로 등록해서 세금 혜택을 받으라고 홍보를 한 것이다.

그 결과 투기꾼들이 전국 아파트를 쇼핑하듯 사재기를 시작했다. 버스를 타고 다니며 아파트 쇼핑을 한다는 말이 있지 않나. 집을 한 채만 가진 사람은 대출한도를 집값의 40%정도만 묶어놓았는데, 두 채 이상에서 수백 채 가지고 있는 임대 사업자에게는 80%까지 늘려줬다. 한 마디로 집 한 채 가진 사람은 세금을 내지만, 수백 채를 가진 사람들은 세금 한 푼 안 내게 된 것이다. 그러니 너도 나도 다주택자가 되기 위해 애를 쓰지 않았나.

주택을 임대해서 전세 보증금이나 월세를 받는 사람들은 애초에 임대 사업자 등록을 했어야 하는게 당연했는데 정부가 그것에 대해 혜택을 준 것이다. 다른 사업자들은 사업자 등록을 했다는 이유만으로 이런 혜택을 받은 적 있나. 임대 사업자에게만 큰 혜택을 주니 집값이 폭등하는 것이다.

정부에서 양도세를 중과한다는 등의 발언을 해도 결국 집 한 채만 가지고 있는 사람들에게만 해당될 뿐 투기세력은 몸집을 키웠다.

우리나라에는 주택이 2200만 채 정도 있다. 가구는 1인 가구를 포함해 2000만 채 정도다. 그 중 자기 집을 가진 사람은 1300만명 정도다. 2200만 채 중 900만 채는 집을 이미 가진 사람이 더 가지고 있다는 의미다.

900만 채 중에 도시에 있는 집 700만 채, 등록임대 및 공공임대 200만 채를 제외하면 약 500만 채는 개인이 가지고 있다는 결론이다. 결국 그 500만 채 물량 중 200~300만 채 정도가 시장에 나오게 하는 것이 중요하다.

2017년 12월 정부의 임대주택 등록 활성화 방안은 주택임재사업자에게 2021년까지 취득세 및 재산세 감면과 건강보험료 최대 80%의 혜택을 선물해줬다. 집값은 8.2대책 발표 한 달 만인 9월부터 재건축 아파트 값이 다시 상승했고, 다주택자들이 증여 또는 임대사업자 등록을 선택하면서 서울에서는 매물 품귀 현상이 나타나기도 했다.

그 때부터 정부가 서울 외 분당 등 주변지역 과열이 우려된다면서 투기과열 지구를 확대하고, 분양가상한제 적용 요건을 완화했다. 이때부터 정부 정책의 패턴이 반복된다. 대책을 내놓고, 집값이 미미하게 하락하면 다시 반등하고, 다시 대책을 내놓고 말이다.

Q. 일각에선 곧 고령화로 인해 빈집이 속출하기 때문에 집을 살 필요가 없다는 의견도 있는데 사실인가.

가짜 뉴스라고 말하고 싶다. 그저 집값이 폭락했으면 하는 바람에서 나오는 말일뿐 전혀 동의하지 않는다. 이미 시골만 가도 빈집이 많다. 시골에서 도시로, 서울로 많이 들어오니 당연한 것 아닌가.

오히려 집에 대한 수요는 더 늘어날 것이다. 고령화 사회로 기대수명이 100세까지 늘어났고, 심지어 1인 가구가 증가하고 있지 않나. 퇴직을 해도 30년 이상을 살아야 할 집이 필요한 세상이다. 오히려 그 소문에 집을 포기해버릴 때 다른 이들은 집을 사재기하며 집값 상승을 부추길 것이라고 예상된다. 속지 말라. 한 낱 낭설일 뿐이다.

Q. 부동산 거품을 없애려면 어떤 시스템을 구축해야 하나.

부동산 가격 거품은 땅이나 건물을 가진 사람에겐 불로소득으로 작용해 자산을 더욱 증식시킬 수 있도록 해준다. 정부가 임대 소득과 자산 가치 증가라는 두 가지를 선물로 줬기 때문이다. 반면 자기 건물 없이 매달 임차료를 지불하며 장사하는 사람들은 아무리 열심히 일해도 버티기 힘든 세상이다. 당장 코로나19가 덮친 지난해부터 쭉 생각해 보면 살림은 힘들어지는데 땅값, 집값만 올라가지 않았나. 경제가 어려운데 집값은 왜 올라가는지 곰곰이 생각해 보길 바란다.

집값으로 인해 우리 사회의 양극화가 심각하다. 중산층이 빈곤층으로 내려가고 있다. 나는 이것을 ‘약탈’이라고 본다. 지난 3년 동안 서울 아파트값이 약 52%정도 폭등했다. 서울 아파트만 3억원에 170만 채, 약 510조원이라는 불로소득이 발생했다. 서울 부동산 전체에서 1000조원, 전국 땅값 상승에 의한 불로소득은 2000조원 이상으로 추정된다. 이 2000조원의 거품이 사라져야 한다. 거품이 사라지면 무주택자 45%, 지방에 집을 가진 사람 30%, 서울이나 수도권에서 집값이 별로 안 오른 지역에 거주하는 사람 20%를 합쳐 국민 95%는 피해를 입지 않는다는 결론이 나온다. 다만 투기를 일삼았던 상위 1%정도가 타격을 입을 것이다.

국가 미래를 생각한다면 이정도의 고통은 감내해야 한다. ‘부동산 거품이 빠지면 장기 불황이 온다’, ‘서민에게 피해를 끼칠 것이다’라는 등의 말이 있지만 이는 근본 없는 주장에 불과하다.

우선 집값을 자극하는 개발을 축소하고, 부동산 불평등 실태를 드러낼 수 있는 통계 체계를 구축해야 한다. 분양 원가 공개와 함께 분양가 상한제를 전면 시행해야 한다. 즉시, 전국적으로 시행해서 부동산 거품을 완벽하게 제거해야 한다. 공공보유 토지는 건물만 분양하는 방식으로 공급하거나 공공주택을 확충해야 한다.

정부가 3기 신도시 건설을 한다고 했는데, 대출과 금융, 공급 시스템을 바로잡으면 무리하게 추진하지 않더라도 집값이 안정화 될 것이다.

Q. 정부가 무주택자를 위한 대책을 계속 내놓고 있는데 여기에 대한 평가를 한다면.

지난 2018년 12월 정부가 위례 신도시에 ‘신혼희망타운’을 분양했다. 평당 분양가가 1800만원 정도다. 20평에 3억6000만원 정도이고, 30평이면 5억4000만원이다. 서울 수서 역세권 신혼의희망타운의 경우 분양가가 2400만원 수준이었다. 그래서 경실련에서 토지 조성 원가를 추정해봤더니 평당 1200만원이었다. 적정 분양가보다 2배 비싸게 분양한 것이다. 정부가 내놓은 주택가격이 4~5억원이면 과연 서민을 위한 정책이라고 할 수 있겠나.

노태우 정권 때는 1기 신도시로 200만 호를 신규 공급했고, 노무현 정권은 2기 신도시로 150만 호를 공급했다. 문재인 대통령은 3기로 30만 호 공급에 불과하다. 반면, 이명박은 보금자리 250만 호를 공급하겠다고 했고 공공택지에 소규모 신도시가 많이 개발됐다. 서울과 수도권에는 아직 아파트 등을 지을 땅이 많다. 서울 강남의 옛 서울의료원, 도곡동 구룡마을, 용산 미군기지, 용산 철도정비창 부지, 불광동 질병관리본부 토지 등에 반값 아파트를 분양하면 된다. 분양원가를 투명하게 공개하고 완공 후 분양 도입을 선언하면 집값이 안정될 수 있다. 

그러나 정부는 5.7대책, 8.4대책에 포함된 용산 정비창부지로 확보된 땅도 재벌에게 넘겨주고 그들을 부동산 개발업자, 임대업자로 만들고 있다. 나라가 보유한 땅을 왜 국민을 위해 사용할 생각을 하지 못하나. 국민에게 잘 보여야 하는 국가가 오히려 재벌들에게 잘 보이기 위해 특혜를 퍼주고 있다.

Q. 내 집 마련이 사실상 너무 높은 벽이라고 생각하고 자포자기하는 사람들에게 하고 싶은 말이 있나. 

포기하지 말고 부동산 시장에 대해 스스로 열심히 공부하고 목소리를 내야 한다. 정부가 부동산에 대한 교육정책을 펼치고 있으나 여전히 부족하다. 1%만 알고 있던 고급 비밀을 과연 전 국민에게 얼마만큼 나눌 수 있겠나.

본인이 ‘내 집 마련은 불가능이다’라고 생각하고, 집을 포기해 버리는 동안 부동산 시장은 지금처럼 들썩일 것이고, 여전히 집값은 올라갈 가능성이 높다. 그 사이 다른 이들은 부동산 정책을 공부하고 시장을 분석해 내 집 마련의 꿈을 차근차근 밟아 나간다면 포기한 사람과 조금이나마 공부하고 현실화 시킨 사람의 경제수준은 50~60년 정도의 격차가 벌어지는 것이다.

Q. 그렇다면 정부의 정책은 어떤 방향으로 가야 하나. 올해 부동산 시장을 전망한다면.

무주택자, 전월세 세입자, 청년부터 챙겼으면 한다. 지금 청년들이 원룸을 구하려면 보증금 1000만원에 월세 50~60만원 내지 않나. 잠자는데 50~60만원을 지출하는 것이다. 그 돈은 내 돈이 되지 않는다. 그럼 언제 돈을 모으고 결혼을 할 수 있겠나.

정부는 99% 국민들을 방치해선 안된다. 20~30년 전세살이 하면서 손해를 보거나 심지어 무주택으로 고통받는 사람들이 여전히 많다.

청약 제도도 손질해 무주택자와 사회적 약자에게만 일단 기회를 줘야 한다. 신혼부부를 위한 정책을 내세우려면, 오랫동안 집 없이 살아온 구혼 부부를 위한 정책도 필요하다. 모든 저소득층 무주택자를 위해 희망을 줘야 한다는 뜻이다.

세입자들을 위해선 임대 등록제를 도입해 어느 집이 어느 가격에 임대되는지 공개해야 한다. 시장을 투명하고 공정하게 한 다음 전월세 상한제를 실시해야 한다. 전세자금 대출도 없어져야 한다. 돈을 담보로 대출을 해주는 제도인데, 이것 또한 집값이 올라가면서 생긴 제도다. 정부의 잘못된 정책으로 전세 값도 올라가고, 사람들이 대출을 받게 만들고 있다. 악순환이 반복되지 않기 위해서는 우선 전세보증금을 100% 돌려받을 수 있도록 전세보증금 의무 보증 제도를 마련해야 한다.

또한 주거지원금을 2배로 상향하고 대상을 확대해야 한다. 전세보증금과 월세가 워낙 많이 올랐기 때문에 정부가 서민의 전월세를 보조금 형식으로 지원하는 정책이 시급하다고 본다. 정부가 주거급여로 연간 1조5000억원을 쓰고 있지만 도시재생 뉴딜이라는 명목으로 이미 집을 가진 사람들의 집을 고쳐주는 사업에는 매년 10조원을 투입하고 있다.

정부가 변하지 않는 한 집값은 여전히 오를 것이다. 계속 강조하지만 부동산 시장은 정부정책으로 얼마든지 바뀔 수 있다. 정부가 경제 성장률을 높이기 위해 토건과 주택정책을 경기 부양의 수단으로 삼고 자신들의 자산 증식을 위해 불로소득을 챙기기 위한 방향으로 정책을 만들었기 때문에 이런 현상들이 벌어지고 있는 것이다.

주택정책을 투기 수단과 경기 부양으로 보고, 개인들에겐 세금을 더 걷겠다고 하니 국민들의 고통은 더욱 가중되고 사회 갈등은 악순환 되고 있다. 주택 공급 역시 공기업이나 재벌, 토건 업자를 위한 방향으로 흘러가고 있다. 정부가 내놓은 대책이 얼마나 실현되고 있는지 지켜보길 바란다.

정상적인 국가라면 청년이 결혼하고, 미래를 건설적으로 계획할 수 있도록 만들어 주고 개인의 삶을 예측 할 수 있게 해줘야 한다.

지금, 그런 나라를 만들 수 있는 리더가 누구인가. 여러분에게 묻고 싶다.