【투데이신문 박주환 기자】 부의 증식이나 생활의 안정을 위한 열망을 부정할 수는 없다. 과거에도 민중들은 삶이 불안하다고 느껴지면 노다지를 찾아 헤맸다. 1930년대 황금광을 향한 투기 광풍이 불 때, 금맥 찾기에 앞장섰던 사람 중에는 소설가 채만식과 김유정이 있었다. 예술가의 풍자와 서정도 삶의 불확실성 해소와 경제적 안정을 위해서는 잠시 유보된다. 

그로부터 90여년이 지난 지금, 부동산은 오늘을 살아가는 우리들의 황금광 같은 것이 됐다. 빚을 내고 재산을 끌어 모아 일단 올라타면 수억원이 상승하는 시대, 동참하지 않는 사람이 바보가 되는 세월이 수십년간 이어졌다. 노동환경이 척박해질수록 부동산, 주식, 코인 등은 투기인 동시에 남은 인생을 위한 보험이 됐다. 

하지만 부자가 되고 싶은 마음에 책임을 묻지 않더라도, 통제되지 않는 투기 욕망이 정당화 될 수는 없다. 투기 욕망은 그 결과물을 나눠 갖지 못한 사람들에게는 종종  비극이 됐다. 정부가 서민 주거 안정을 명목 삼아 신도시와 뉴타운 개발에 앞장서는 가운데, 부동산 가격은 상한가를 거듭했고 중산층 이하 서민들의 삶은 더욱 팍팍해졌다. 

실제 한국부동산원, 통계청 등이 국민의힘 김상훈 의원에게 제출한 ‘2016~2020년간 가구주 연령대별 아파트 PIR’ 자료에 따르면 2030 세대 2인 가구가 가구소득을 한 푼도 쓰지 않았을 때 서울에서 내 집 마련에 걸리는 시간은 15년인 것으로 나타났다. 

현실적으로 소득의 1/2이나 1/3을 저축한다고 가정하면 주택 구매에 소요되는 시간은 30년 이상 걸릴 것으로 예상된다. 투기가 불러온 집값 상승은 근로소득만으로는 주택을 구매할 수 없도록 높은 장벽을 만들어 냈다. 그리고 그 사회를 살아가는 구성원들을 자택 마련에 실패한 낙오자로 만들고 있다. 

전문가들은 주거 안정을 확보하기 위해서는 부동산이 투기의 대상이 돼서는 안 된다는데 의견을 함께하고 있다. 땅과 집이 본질을 잃은 채 재산증식의 도구로만 활용된다면, 삶의 대부분을 내 집 마련에 할애할 수밖에 없고 결과적으로 국민들의 주거권이 심각하게 제한되기 때문이다. 

이와 함께 정부가 내놓은 부동산 정책이 사실상 실패했다는 평가가 이어지면서 일각에서는 토지초과이득세나 보유세 강화 등 보다 급진적인 방법론이 다시 주목받는 분위기다. 문재인 정부는 출범 이후 투기과열지구 지정, 민간택지 분양가 상한제, 15억원 이상 주택 구입 시 담보대출 금지, 주택 공급 확대 등 20여 개의 정책을 내놨지만 실효를 거두기 못했다는 비판을 받고 있다.  

최근 다시 수면 위로 오른 토지초과이득세는 기업이나 개인이 주거 및 경영과 무관하게 보유하고 있는 유휴 토지에서 지가 상승 등 초과 이득이 발생할 경우 부과하는 세금을 말한다. 1989년 제정된 이 법은 1998년 위헌 판결을 받았지만 제도의 위헌성 보다는 IMF 외환위기 당시 경기 부양 조치의 일환으로 폐지됐다는 분석이 지배적이다. 당시 헌법재판소 역시 토지의 미실현 이득에 대한 과세에 대해서는 헌법에 합치 한다는 판결을 내린 바 있다. 

이와 관련 정의당 심상정 의원은 지난 4월 29일 기자회견을 열고 부동산 투기 근절을 위한 토지초과이득세 부활 법안을 발의하기도 했다. 심 의원은 “토지초과이득세법은 공공재인 토지를 이용한 투기를 사전에 차단하고 토지의 합리적인 이용을 유도하기 위한 법”이라며 “세금을 징수하는 목적보다 국민 모두의 공공자산인 토지를 필요 이상으로 보유하지 말라는 취지의 제도”라고 설명했다. 

보유세 강화 역시 부동산을 통해 불로소득을 올리는 구조에 대한 원천 차단을 기본 아이디어로 삼고 있다. 한국조세재정연구원이 올해 4월 발표한 내용을 살펴보면 2018년 기준 한국의 보유세 실효세율은 평균 0.16%로 OECD 주요 8개국 중 7번째로 낮았다. 주요 국가들의 보유세율은 미국(0.90%), 캐나다(0.87%), 영국(0.77%), 프랑스(0.55%), 일본(0.52%), 호주(0.34%) 순으로 이어졌다.   

보유세율이 가장 높은 지역 중 하나로 평가 받는 미국의 뉴저지주(2.49%)의 경우, 한화로 10억원의 주택을 구매한다면 매년 2490만원의 세금을 내야 한다. 이를 근거로 토지를 보유하고 활용하면서 얻는 이익이 세금을 상회하지 않을 때, 부동산은 투기의 대상에서 멀어질 수 있다는 판단이 가능하다. 

한국지방세연구원의 ‘국토보유세 도입 쟁검 검토’ 연구에 따르면 보유세 도입 및 강화는 기업의 부담 가중에 따른 고용 및 투자 감소, 작업장 해외 이전 등의 리스크를 갖고 있지만, 장기적으로 과다한 토지 보유의 억제와 지가 안정에 따른 생산적 투자를 촉진할 것으로 기대 된다. 

토지정의센터 이성영 센터장은 “경제가 성장하면 땅값은 당연히 오른다. 하지만 과도한 거품이나 부동산 투기를 막아낼 수 있는 장치가 부족한 게 사실이다”라며 “누군가 어떤 집에 살지 않아도 부동산을 보유하고 싶다는 욕심이 생기는 이유는 시세차익 때문이다. 시세차익이 아니라 토지 자체를 활용해 부가가치 내는 방식으로 전환하기 위해서는 보유세 강화가 필요하다”고 지적했다. 

이어 “영미권은 보유세가 상당히 강하다. 10억원짜리 부동산을 갖고 있을 때 연간 1000만원을 내야 한다면 투기용으로 매입하거나 시세차익을 얻기 쉽지 않게 된다”라며 “한국은 부동산 수익 대비 투자비용이 적다. 때문에 자기 돈은 거의 안들이면서 값이 오르겠다 싶으면 투기에 나서는 현상이 발생하는 것”이라고 덧붙였다.  

부동산 투기 근절과 함께 주택의 공공성 확보도 한국사회가 장기적으로 주거 안정을 위해 추진해야할 과제로 지목되고 있다. 국내에서는 그동안 재개발, 재건축 진행으로 도시가 정비되면 해당 지역을 살아왔던 원주민들과 상인들은 쫓겨나기 일쑤였다. 공공성과 공동체 존속 보다는 개발 이익에 모든 초점이 맞춰져 있었기 때문이다. 

그 결과 전월세 세입자들은 물론, 개발 조합원들 역시 추가 분담금을 마련하지 못한 경우 분양 후 발생하는 이익에서 배제됐다. 진정한 시세차익은 개발 이후 건축물을 매입할 수 있는 능력을 가진 중산층 이상 계층이 향유했으며, 서민들은 개발 광풍 속 주거 불안에 시달릴 수밖에 없었다. 

이에 따라 소유와 투자의 성격이 짙은 민간개발과 서민 주거안정을 위한 공공개발을 명확하게 구분해야 한다는 의견이 제시된다. 좀 더 나은 환경의 거주와 단계적 소유욕을 위한 개발은 민간기업과 조합에게 맡기되, 공공개발은 정부가 직접 기관을 설립해 운영해야 진정한 주거권이 보장될 수 있다는 것이다. 

이와 관련 전국철거민협의회 이호승 대표는 “주택에 대한 소유와 주거의 개념을 구분해야할 필요가 있다. 사람들은 주택을 소유하고 싶어 하는 마음을 갖고 있는데 공공임대만 확대한다고 될 일이 아니다”라며 “소유 주택은 민간과 시장에 맡기고 주거의 개념은 주택청이나 공단을 만들어 정부가 직접 맡아야 한다. 정말 돈이 없는 사람들도 자기의 집이 있다는 걸 느낄 수 있게 해주는 것이 올바른 방향이다”라고 말했다.  

정부가 직접 개발에 나서야 한다는 점에는 이견이 있을 수 있지만, 투기에 매몰되지 않는 개발을 위해 주거의 공적 부문이 강화돼야 할 필요는 있을 것으로 보인다. 다수의 유럽 국가들 역시 절반 수준의 자가 보유율과 치솟는 부동산 가격에도 불구하고 서로 다른 이름의 사회주택 제도를 도입해 국민들의 주택 수요를 충족시키고 있다. 

사회주택은 임대주택과 유사한 개념이지만 취약계층만 선별적으로 입주시키는 한국의 공공주택과는 차이가 있다. 누구나 입주할 수 있고 거주 문화와 공간도 획일화 되지 않았기 때문에, 자택을 구입하기 전 주거 불안 없이 살아갈 수 있는, 시민 다수가 선호하는 거주 공간으로 자리 잡았다.   

주택금융공사의 ‘유럽국가의 사회주택 현황과 지원정책에 관한 사례연구’에 따르면 유럽의 사회주택은 네덜란드, 오스트리아, 덴마크, 프랑스, 영국 등에서 활성화 돼 있으며 ▲주거 빈곤층도 지불할 수 있는 수준의 임대료 ▲저소득층을 위한 주택 일정비율 이상 확보 ▲공공정책에 대한 지역 차원에서의 강한 연대 ▲퇴거 걱정 없는 안정적인 거주 ▲양질의 주택 ▲수혜자의 능동적 참여에 의한 서비스 등을 특징으로 갖는다. 

또 유럽의 사회주택 공급은 공공기관에서만 이뤄지는 것이 아니며 중앙정부, 지방정부, 비영리단체, 영리단체 등 공급 주체가 다양하다. 특히 프랑스나 네덜란드는 비영리단체를 통한 사회주택 공급이 2016년 기준 각각 100%, 81%를 차지하고 있어 투기나 시세차익을 위한 자본이 끼어들 여지가 적다. 

대신 정부는 사회주택 사업을 수행하고자 하는 시행자에게 토지임차, 자금융자, 조세감면 등의 혜택 제공한다. 결과적으로 정부는 민간자본을 활용하면서 재정지출을 감소시킬 수 있고 비영리사업자는 장기적인 수익원을 확보할 수 있다. 또 세입자는 저렴한 임대료를 통해 주거 안정을 보장 받고 퇴거의 불안에서 벗어날 수 있다.  

국내에서도 사회주택 개념이 도입돼 공급이 일부 이뤄지긴 했지만 아직 빈집형 246세대, 리모델링형 411세대, 토지임대부형 863세대 등 1520세대에 불과해 총 가구의 20% 내외가 사회주택에 거주하는 유럽과는 차이가 큰 상황이다. 

주택금융공사 연구위원들은 관련 연구를 통해 “재정 부담으로 공공부문 주도의 임대주택 공급에는 한계가 있고 품질에 수요자의 불만도 있다”라며 “서울시를 중심으로 사회주택 활성화를 위한 정책들이 집행되고 있지만 기금재원 고갈, 사회주택 사업자의 재정마련을 위한 장기·저리 금융상품 부족, 사회주택 임차인을 위한 지원체계 미비 등 한계점이 존재한다”고 지적했다. 

토지초과이득세 및 보유세를 주장하는 목소리와 주택의 공공성 확보를 위한 제언 모두, 집은 투기의 대상이 아니라 삶의 터전이 돼야 한다는 것을 강조하고 있다. 또한 사회주택의 사례에서 볼 때, 공공성 강화를 위해 획일화된 임대주택을 보급하는 것만으로는 주거 안정과 자택 소유, 공동체 보전 등 시민사회의 다양한 요구를 충족시키기 어려울 것으로 보인다.  

구룡마을 현장 취재를 통해 확인한 주민들의 요구도 이 지점과 맞닿아 있다. 다수의 주민들은 개발의 형식 보다는 거주 여건의 변화에 대해 관심과 우려를 나타냈으며 상당수는 현재 살아가는 지역의 공동체성이 유지되기를 원했다. 또 고정적인 수입을 확보하기 어려운 노년층이 다수인 만큼 임대료와 보증금의 현실적인 대안을 바라는 한편, 천편일률적인 임대아파트 보급이 아니라 경제 여건이 나아질 경우 주택 매입에 대한 기회도 열리길 희망했다. 

이 각각의 요구들을 일각에서는 욕심으로 단정하기도 하지만 장기적인 관점에서 보면 모두 주거 불안을 해소하고자 하는 욕구에서 나온 대안들이며, 어느 개발 지역, 어느 주민들을 통해서든 제시될 수 있는 의견들이다.

투기꾼들과 주민들간의 이견으로 오랜 갈등의 세월을 겪은 구룡마을은 이제는 사실상 공공개발을 통한 임대+분양 소셜믹스로 결정이 됐다. 이에 따라 현 시점에서 중요한 것은 재개발 이후 지역의 공공성과 공동체성을 어떻게 확보할 것인가에 대한 고민이다. 

이와 함께 거주민의 재정착과 분양 및 임대주택 주민들 간의 갈등 조율은 사업의 방향을 결정한 서울시의 몫이 될 것이다. 결국 향후 구룡마을은 노후주거 지역 공공개발의 성패 및 방향에 대한 새로운 시험대가 될 수밖에 없을 것으로 보인다.    

내가 만드는 복지국가 오건호 운영위원장은 “노후화된 주택단지의 개발은 필요하다. 하지만 투기와 주거인권 등 두 가지 문제가 발생하고 있다. 거주자들이 안정적으로 살 수 있게 하는 걸 첫 번째 원칙으로 삼고 개발 중 투기화가 진행되지 않도록 방지책을 마련해야 한다”라며 “한국 사회는 부동산 재테크를 일종의 생활의 지혜로 여겨왔고 이런 분위기 속에서 노골적인 투기 세력들이 움직여 왔다. 이제는 부동산이 더 이상 재산 증식의 수단이 아니라는 사회적 공감대를 만들어야 한다”고 지적했다. 

이어 “또 주거 인권을 위해 사회주택은 무척 중요하다고 본다. 사회주택은 결국 지역에 근거를 둔 공동체와 관련돼 있기 때문에 단순한 주택 정책을 뛰어 넘어 지역사회를 복원한다는 긍정적이고 공익적인 가치를 지니고 있다”라며 “주거의 공공성이 구현될 수 있도록 관련 주체들이 늘어나야 하고 제도적인 지원책이 마련돼야 한다. 정부에서 공공택지 사업을 진행하거나 민간에 매각할 때 일정 몫을 사회주택으로 할당하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다”고 강조했다. 

최근 LH(한국토지주택공사) 직원들의 3기 신도시 불법 투기 의혹이 불거지면서 한국 사회의 부적절한 부동산 욕망이 다시 사회적 문제로 떠올랐다. 부가가치가 높고 물량이 한정적인 재화에 대한 욕심은, 그것의 윤리적 정당성을 떠나 자연스러운 현상으로 볼 수도 있다. 그러나 자연스럽다고 해서 방치한다면 온갖 이해관계자들이 개입해 시세차익을 챙기고 거주민들의 주거권은 박탈되는 악습이 고착화될 수밖에 없다. 

이 같은 ‘약육강식’의 도시 개발은 “물리적‧사회적 위험으로부터 벗어나 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리를 갖는다”는 주거기본법에도 위배된다. 결국 해답은 집의 본래의 기능을 되찾는 것에 있다. 쫓겨날 걱정 없이 안정된 주거 공간을 가질 권리, 그리고 차별 없는 공동체 속에서 자신의 사회적 존엄을 지켜갈 권리가 그것이다. 건축가 故정기용 선생의 말처럼 모두가 떠날 준비를 하고 있는 집은, 집이 아니라 대기실’에 그칠 수밖에 없을 것이다.