새 정부 첫 주택공급 대책 발표...5년간 135만가구 ‘착공’

【투데이신문 심희수 기자】 정부가 수도권에 5년간 135만가구를 공급한다. 이를 위해 2030년까지 수도권에 매년 신규 주택 평균 27만가구를 착공한다.

7일 국토교통부에 따르면 정부는 부동산관계장관회의를 열고 주택공급 확대 방안을 발표했다.

공공택지 사업주체 LH로 전면 변경

정부는 수도권 공공택지 사업주체를 민간에서 한국토지주택공사로(LH) 전면 변경하고 공공 비주택용지를 토지용지로 전환해 공급물량을 확대하고 속도를 높인다. 

기존에는 공공이 조성한 공공택지의 상당 부분을 민간에 매각해 민간이 주택을 직접 공급했다. 민간은 부동산 호황기엔 개발이익을 위해 공급량을 늘렸지만, 불황기엔 공급을 지연하거나 중단해 수급 변동성을 확대했다. 이 문제를 공공 주도 시행으로 해결하겠다는 방침이다.

또, LH가 소유한 상업·공공용지 등 비주택용지를 정례적으로 재조정하는 ‘공공택지 재구조화’ 제도를 도입해 오랫동안 사용하지 않거나 과하게 계획 조성된 토지 용도를 주택용으로 전환해 추가 공급물량을 확보한다.

이에 따라 2030년까지 LH 직접 시행 물량 5만3000호, 토지용도 변경을 통한 7000호, 총 6만호를 수도권에 착공한다. 정부는 향후 매각 예정인 공동주택용지부터 매각을 중단하고, 지구별 지구계획 변경 등을 통해 LH 직접 시행으로 전환할 계획이다. 구체적인 공급 계획은 LH 개혁위원회 논의를 토대로 연내 발표를 추진한다.

대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 “LH 직접 시행은 더 낮은 가격으로 주택을 공급하겠다는 것으로, 생산자와 소비자를 직접 연결해 중간 마진을 없애겠다는 의미”라며 “기존에 없던 새로운 시도라는 점에서는 높게 평가할 수 있다”고 말했다.

인허가 등 사업 절차 간소화 방안도

수도권 공공택지의 인허가 절차를 간소화해 사업속도를 높이는 방안도 추진한다.

서울 서초구 서리풀 등 지구 지정이나 계획 수립을 준비 중인 지구를 대상으로 인허가 절차를 간소화해 기존 지구는 6개월 이상, 신규 지구는 1년 6개월 이상 사업 기간을 단축한다.

지구 지정 이후 보상에 착수하는 지구는 조사·협의 기간을 단축, 1년 이상 빠르게 공급하고, 인허가와 보상 마무리 단계인 지구는 부지확보와 조성 기간을 6개월 이상 줄인다. 아울러 올 하반기까지 3만가구 규모의 신규 공공택지를 검토한다.

정부는 당초 2030년까지 수도권 공공택지에 25만1000호가 착공 예상됐으나, 이번 방안으로 12만1000호를 추가해 총 37만2000호를 착공할 수 있을 것으로 봤다.

노후주택·유휴부지 재정비 방안 베일 벗어

정부는 선호도가 높은 도심의 노후화된 주택과 시설·유휴부지 재정비해 주택을 공급한다.

서울 주요 입지의 준공 30년 이상의 공공임대주택을 재건축해 2030년까지 수도권에 2만3000가구를 착공한다. 준공 30년이 넘은 공공청사와 국유지는 의무적으로 복합개발 필요성을 재검토하도록 해 2만8000가구를 착공한다.

또, 매년 미사용학교 용지현황을 검토, 장기간 학교 설립절차가 진행되지 않는 부지는 원칙적으로 학교용도를 해제한다. 이 중 수도권 양호입지 부지를 대상으로 3000호 이상 착공을 추진한다.

이 위원은 “유휴부지, 공공청사의 복합개발, 기존 시설의 용도전환 등은 주택공급의 주류 방안으로 보기엔 어렵다”며 “우리 사회에 이미 익숙한 방안으로 실현 가능성을 떠나 시장안정 효과를 가져오기에는 아쉬운 부분이 있다”고 말했다.

민간 정비사업 활성화 방안도 포함

정비사업 활성화 방안도 이어졌다.

수도권 등 지방자치단체 제안·공모로 신규 후보지를 발굴하고, 역세권 용적률 1.4배 완화 규정을 확대하는 등 공공 도심복합사업 제도 개선을 통해 2030년까지 수도권에 5만가구를 착공한다.

재정비가 필요한 1기 신도시 부지에 대해선 사업 선정방식·절차를 개선, 신속한 사업추진을 지원해 2030년까지 6만3000호를 착공한다. 지자체엔 과도한 행정적 부담, 주민은 단기간 내 동의율 확보에 어려움이 있었던 공모방식을 주민제안 방식으로 변경해 선도지구를 지정한다.

신한 프리미어 패스파인더 양지영 전문위원은 “재건축을 빠르게 추진하겠다는 계획은 중장기적 공급 기반 확충과 노후 주거환경 개선에 기여할 수 있다”면서도 “용적률 상향, 조합 내 갈등, 교통·학교 등 기반시설 수요 대응 등이 실제 사업 진행을 좌우할 수 있고, 또 정치적 리스크가 큰 분야라는 점에서 현실적 접근이 요구된다”고 봤다.

PF경색 해소·미분양 매입확약 등 금융 지원도

민간의 공급여력 확대를 위해 금융 지원도 이어졌다.

부동산 PF 경색에 따른 주택공급 위축 해소를 위해 공적보증 공급을 확대해 원활한 자금조달 지원한다. 또, HUG의 건설사업 관련 보증 공급규모를 연평균 86조원에서 향후 5년간 100조원으로 확대한다. PF대출보증한도를 총 사업비의 50%에서 70%로 상향하고, 시공사 도급 순위 기준을 폐지한다. 

특히, 후분양 방식으로 주택을 공급 중인 민간 사업자 중 분양이 저조하거나 공사비 인상 등으로 분양대금을 통한 공사비 조달이 어려운 사업장은 PF대출보증을 통해 공사비를 추가 지원 방안도 시행한다. 

또, 2기, 3기 신도시 중 민간사업자에 매각된 2만3000호 규모의 택지를 대상으로 2026년까지 착공하는 사업자에겐 미분양 매입확약을 제공해 분양 리스크를 해소한다.

정부는 이번 공급대책을 통해 2030년까지 수도권에서 연평균 27만가구, 5년간 총 135만가구 규모의 신규 주택 착공이 가능할 것으로 보고 있다.

조직 신설로 부동산 시장 투명성 제고

부동산 시장 투명성을 위한 조치도 이어졌다. 불법·이상거래나 편법 자금 조달을 차단하기 위해 조직을 신설하고 처벌 근거도 새로 마련한다.

국토교통부, 금융위원회, 국세청, 경찰청, 금융감독원 등 관계기관이 참여해 부동산 범죄를 조사·수사하는 조직 신설을 추진한다. 신설 조직은 가격띄우기, 다운계약 등 불법행위를 적발한다.

또, 공인중개사가 매매계약을 신고하는 경우 별도 증빙자료를 제출할 의무가 없어 실거래가 띄우기 등 악용 소지를 차단하기 위해 ‘부동산거래신고법 시행규칙을 개정, 계약서 및 계약금 입금 증빙자료 제출을 의무화한다.

LTV 축소 등 수요 조절 대책도 이어져

향후 투기 수요 유입이나 과도한 가계대출 증가로 부동산 시장이 또다시 과열되는 일을 막고자 대출 관리를 강화하고 허가구역 지정 권한을 확대하는 등 추가적인 수요 관리대책도 마련했다.

정부는 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 내 무주택자·처분조건부 1주택자의 담보인정비율(LTV)을 현 50%에서 40%로 축소한다. 규제지역(서초·강남·송파·용산구) 내 주택매매·임대사업자들에 대한 주택담보대출은 0%로 차단한다. 또, 주택 소재지와 무관하게 1주택자의 전세대출 한도를 2억원으로 통일한다.

양 위원은 “이번 대출 규제는 고가주택 거래 및 갭투자 수요를 억제하고 실수요 위주의 시장 재편을 유도하기 위한 조치”라며 “현금 동원력이 충분한 자산가층은 LTV 50%-> 40% 축소가 큰 영향이 없을 것이며, 경쟁자가 줄어들면서 협상력이 강해질 수 있다. 이들 지역은 현금 거래 중심으로 재편되고, 대출 의존도가 높았던 계층은 이들 지역에서 퇴출되는 결과적으로 ‘현금 있는 사람만의 시장’으로 재편될 우려가 있다”고 설명했다.

토지거래허가구역 제도도 개선한다. 동일 시·도 내에서 주택 시장 과열 우려 또는 투기 우려가 있는 경우 국토부 장관이 허가구역을 지정할 수 있도록 변경한다. 기존엔 투기 우려가 있는 지역이라도 동일 시·도 내 지역인 경우, 공공개발사업이 아니라면 지정 권한은 시·도지사에 있었다.

이에 따라 수도권 과열 양상, 광역 투기 확산 등 거시적 흐름에 대한 전국 단위의 일관된 신속 대응이 가능해진다. 다만, 개발 유도, 지역 활성화 목적이 큰 지자체와 투기 억제에 초점을 맞춘 중앙정부 간 역할·권한 중첩 우려도 제기된다.

전문가는 정부가 ‘분양계획’이 아닌 ‘착공 기준 관리’로 공급 목표를 제시하며 실효적 공급 의지를 보였다고 봤다. 또, 이번 대책이 공공 중심의 도시 외연 확장 및 틈새 부지 공급 확대에 유효할 것으로 평가하면서도, 핵심 수요의 정책적 해소에는 미치지 못할 것으로 봤다. 

양 위원은 “기존의 민간 중심 공급 체계가 갖는 시장 불확실성, 사업 지연, 수익성 위주의 공급 편중 등의 문제점을 인식하고, 공공부문의 역할을 대폭 강화한 점에서 분명한 전환의 의미를 가진다”면서도 “실제 주택 수요층이 몰리는 서울 강남 3구, 마용성, 한강벨트 등 주요 지역의 수요를 흡수하기에는 입지·상품성 측면에서 한계가 뚜렷하다”고 설명했다. 

이어 “실질적인 시장안정 효과를 위해 민간 브랜드 도입만이 아니라, 강남권·도심권 정비사업의 규제 완화, 민간 유인 인센티브 제도화 등이 병행되어야 할 것”이라고 말했다