- 법무법인대한중앙 대표변호사
- 서울지방변호사회 기획위원
- 제52회 사법시험합격
- 대한공중보건의사협의회 법률고문
얼마 전 깡통주택을 이용해 수십억대 전세사기를 저지른 공인중개사 등이 무더기로 적발된 사건이 있었습니다. 이 일당은 매매가격보다 보증금이 높아 담보가치가 없는 ‘깡통주택’ 15채를 무자본 갭투자 방식으로 매수한 뒤 임차인들로부터 매매가격을 초과하는 보증금을 받아 차액을 챙기고, 중과세 및 보증금 반환을 파하기 위해 타인 15명 명의로 주택을 매수하는 등의 수법으로 피해자들을 속인 것인데요.
Q. 깡통전세란.
깡통전세란 남는 것이 없거나 손해를 본다는 뜻의 ‘깡통 차다’와 ‘전세’를 결합한 신조어로 주택 매매가격이 전세보증금+대출의 합이 70%~ 80%를 넘는 것을 말합니다. 이러한 전세 사기는 거래가 활발해 공개돼 있는 아파트와 다르게 시세를 파악하기 어려운 빌라, 오피스텔 통해 주로 이뤄지고 있습니다. 이점을 악용하여 사기를 치는 것인데 문제는 민사소송을 통해 전세금을 돌려받아야 하는 데 상당 기간 걸리고 전액을 다 받아내기도 어려운 것이 사실이며, 최근에 큰 문제가 되었던 빌라왕 전세 사기 사건 등이 여기에 해당하는데요.
Q. 깡통전세 사기가 발생하는 경우는.
깡통전세가 발생하는 경우는 두 가지가 있습니다. 첫 번째는 집값이 하락하는 경우인데요. 임대인은 매매가 보다 높은 금액으로 전세계약을 맺고, 수취한 금액으로 다른 매물에 여러 번 투자하게 됩니다. 물론 부동산 시장이 상승기인 경우에는 문제가 되지 않을 수 있으나, 부동산 가격 하락기에는 세입자들에게 반환되어야 할 보증금을 돌려주지 못하게 되는 경우가 발생하게 됩니다. 두 번째는 고의적인 깡통 매물 생성인데요. 보통 전세의 경우 건축이 완료된 후 3~5년이 지나야 전세 거래가 형성되는 것이 일반적입니다. 그러나 이를 노리고 신축빌라와 같은 건물을 높은 보증금으로 책정한 뒤 집주인을 여러 차례 바꾸면서 근저당을 설정하는 경우가 있는데요. 이 경우 계약 해지 시 보증금을 돌려받기가 어렵고, 경매로 넘어가더라도 시세가 턱없이 낮게 책정되기 때문에 보증금 액수보다 적은 금액을 돌려받거나 아예 받지 못하는 상황이 될 수도 있습니다.
Q. 깡통전세사기 예방할 수 있는 방법은.
아직 계약하기 전이라면 임차주택 권리와 건물의 시세를 꼼꼼히 확인해 주변 시세보다 전세가격이 비싸면 계약하지 않는 것이 안전합니다. 또한, 주택 등기사항 증명서 확인 시 등기원인 및 기타 사항에 준공 승인을 받지 못한 건물이 아닌지 확인하는 것이 좋으며, 계약서 작성 시 입주 전까지 근저당 등 제한물권 설정 삭제 요청 및 계약금 반환 및 중개 보수 등에 대한 손해배상 등의 특약사항을 별도로 설정하는 등의 방법으로 전세사기를 예방할 수 있습니다. 또한 보증보험에 가입하는 것이 가장 안전한데요. 보증보험에 가입할 경우 추후 부동산이 경매로 넘어가는 상황에서도 보증금을 돌려받을 수 있으며, 전세 사기가 아니더라도 추후 보증금 반환 관련 문제로 인해 임대인과 갈등이 생길 경우에도 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 마지막으로 매매가보다 전세가가 80% 이상이면 전세보증보험이 안 되는 만큼, 이때에는 가급적이면 전세계약을 체결하지 않는 게 좋겠죠.
Q. 깡통전세사기 처벌은.
이미 깡통전세사기로 피해를 입었다면 신속하게 법적 조치를 취해야 합니다. 깡통전세사기는 형법상 사기죄로 통상적인 부동산 거래가 아닌 임차인을 기망해 금전적 이익을 취득한 것으로, 기망의 의미는 허위의 사실을 말하거나 진실을 은폐함으로써 상대방을 착오에 빠지게 하는 행위로 그 수단과 방법에 제한을 두고 있지 않으므로 구두, 문서 또는 행동에 의한 기망 모두 해당됩니다. 만약 사기죄가 인정되면 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금형에 처해집니다. 또한 미수에 그쳐도 처벌을 피할 수 없고, 동종전과 이력이 있다면 가중처벌을 받게 됩니다. 특히 대부분의 전세사기는 여러 건을 하는 경우가 많은데요. 피해 규모가 큰 경우에는 특정경제범죄 가중처벌법에 따라 이득액이 5억 원 이상 50억 원 미만의 경우 3년 이상의 유기징역에 처하고, 50억 원이 넘어간다면 5년 이상 징역에서 최대 무기징역이 선고될 수 있습니다. 또한 임대인과 공모하여 전세사기에 가담한 공인중개사는 세입자에게 안전한 매물이라고 속여 계약을 유도한 공범으로 실형 선고는 물론 공인중개사 자격을 잃게 될 수 있습니다.