【투데이신문 홍기원 기자】 ‘반값 아파트’라 불리는 토지임대부 건물분양주택이 전세사기 문제의 해법으로 주목받고 있다. 전세제도가 해온 서민들의 ‘주거사다리’ 역할을 토지임대부 건물분양주택이 일정 부분 담당할 수 있으리라는 기대감이 높아지고 있다.

26일 서울주택도시공사(이하 SH공사)와 한국주거환경학회는 서울시 여의도 국회에서 토지임대부 건물분양주택 활성화를 위한 정책토론회를 열었다. 이번 토론회는 국민의힘 안철수 의원과 더불어민주당 김병욱 의원이 SH공사와 공동 주최했다.

토지임대부 건물분양주택은 토지에 대한 소유권은 사업시행자에게 있으나 건물에 대한 소유권은 수분양자가 갖게 돼 토지를 소유하지 않아도 주거비 부담을 줄일 수 있는 제도다. 앞서 서울시와 SH공사는 지난 2월 27일부터 3월 6일까지 고덕강일 3단지에 대한 사전청약을 접수받아 최고경쟁률 118:1, 평균경쟁률 40:1의 높은 관심을 이끌어 냈다.

이날 주제발표를 맡은 경기대학교 김선주 교수는 “서울은 지난 5년 사이(2015년~2020년) 자가점유비율은 1.4%p 상승했지만 주택소유율은 1.2%p 하락했다”라며 “자가점유비율과 주택소유율을 함께 올릴 수 있는 방안이 필요하다”고 말했다. 이는 서울 주택가격이 상승하면서 공공분양주택 분양가격마저 서민들이 부담가능한 수준을 넘었기 때문으로 보인다.

김 교수는 건물분양주택이 그 역할을 할 수 있을 것이라며 “20대, 30대에 피해가 집중된 전세사기 문제의 해법으로 기능할 수 있지 않을까 생각한다”라고 말했다. 이어 “건물분양주택 시범사업을 적극 시행해 민간개발연계형은 1~2인 중심의 청년·신혼부부 우선공급을, 국공유지 활용형은 장기적 거주가 필요한 가구를 중심으로 수요를 고려할 필요가 있다”고 덧붙였다.

서울지역에서 건물분양주택 자격요건을 만족하는 가구는 약 37만1000가구로 추정된다. 그 중 주거비 부담이 가능할 것으로 예측되는 가구 수는 12만5000가구 수준이다. 김 교수는 “최초 공급할 때 합리적 분양가격을 산정해야 한다”라며 “추후 환매가격에 대한 정적기준 마련이 필요하다”고 조언했다. 그러면서 “현재 합의를 이룬 사항은 실거주 5년 이상 10년 이내에 공공환매를 하는 경우에는 시세차익의 70%라는 기준”이라며 “재건축을 염두에 둔 건물가치 부분을 어떻게 산정할 것인가에 대한 사전검토가 있어야 한다”고 내다봤다.

건물분양주택의 토지임대료 책정도 관건이다. SH도시연구원 성진욱 책임연구원은 “결국 실수요자가 체감하는 것은 토지임대료의 적정성”이라며 “동일재화에 대한 동일가격 책정은 타당하지만 입지에 따른 차별적 토지사용에 대한 가치가 적절히 산정될 필요가 있다”고 진단했다. 그는 토지임대료 책정과 관련해 “주변 임차시장을 참고해 사용가치 기반의 가격, 수요자의 부담가능성 등을 종합적으로 판단해 결정할 필요가 있다”고 제안했다.

HF 주택금융연구원 김병국 금융연구팀장은 “고덕강일 토지임대부 분양주택은 분양을 받은 뒤 가격상승에 대한 시세차익 실현이 가능하다. 로또 분양에 대한 우려가 있는데 그들에게도 시세차익을 향유하고 생애주기에 따라 자산가로 성장할 수 있도록 조력이 필요하다는 점에서 비판적 시각만으로 볼 것은 아니다”라고 주장했다. 그러면서 “이런 관점에서 전매기간 이후 차익실현에 대해 사인 간 허용하는 것은 바람직하며 토지임대료 상정에 있어 조성원가 대신 감정가격으로 하는 것이 바람직하다고 판단한다”고 진단했다.

제주대학교 이호진 교수는 MZ세대의 관점에서 건물분양주택을 분석했다. 이 교수는 “고덕강일 3단지 청년특별공급은 75가구 모집에 8871명이 지원했다. 이는 주거비를 낮춰 보다 나은 소비를 위한 MZ세대의 취향에 부합하기 때문으로 판단된다”고 말했다. 그는 “일각에서 공공 환매조건으로 인한 시세차익을 누릴 수 없어 수요자 자산축적에 적합지 않다는 점을 거론하지만 MZ세대를 대상으로 한 건물분양주택은 수요층에 대한 사용가치를 충족한 것만으로도 그 의미가 충분하다”고 강조했다.

충북대학교 반영운 교수는 간물분양주택 공급확대를 위해 검토해야할 법제도 개선방향을 발표했다. 반 교수는 “현재 지방공기업법은 공사채 발행 한도를 일괄 제한해 택지조성 비용을 바로 회수하지 못하는 건물분양주택 공급을 확대하기 어렵다. 지방재정법도 지방채의 발행 한도를 일괄 제한해 초기에 막대한 부채가 발생하는 건물분양주택 공급을 사실상 불가능하게 한다”고 지적했다. 

SH공사 김현동 사장은 “1년반 전 임명받아 1500명의 임직원이 힘을 모아 토지임대부 건물분양주택이 좋은 결실을 맺었다”라며 “건물분양주택 공급활성화를 위한 제도개선이 법개정으로 이어지길 기대한다”고 말했다. 주거환경학회 신상화 회장은 “건물분양주택은 토지 소유권이 사업시행자에게 있어 시세차익을 얻을 수 없음에도 관심이 높았다”면서 “주택가격이 여전히 비싸고 전세계약이 망설여지는 상황에서 건물분양주택은 일반 서민들에게도 주거의 한 대안으로 자리매김할 것”이라고 기대했다.