【투데이신문 박고은 기자】 대선을 5개월 앞둔 상황에서 더불어민주당 대권주자 이재명 경기지사를 둘러싼 성남시 대장동 개발사업 의혹이 대선 정국 핵으로 부상했다.

성남시는 대장동 개발사업을 최종 허가하고 100% 출자한 성남도시개발공사의 사무를 관리·감독하는 이른바 대장동 개발사업의 지휘감독 체계에 정점에 있다. 대장동 개발사업 추진과정에서 민간사업자 화천대유자산관리(화천대유)가 천문학적 수익을 올리면서 ‘특혜 의혹’이 불거지자 성남도시공사가 화천대유 등 민간사업자에게 어떤 특혜를 줬는지 현재 검찰과 경찰이 조사 중에 있다.

이런 가운데 인허가권과 관련한 특혜시비, 민관합동방식 등 대장동 의혹과 흡사한 대목을 찾을 수 있는 부동산 게이트들이 속속 드러나고 있다.

이에 대장동 개발사업과 유사한 방식으로 진행됐던 경기도 내 부동산 의혹과 최근 논란이 되고 있는 제주 오등봉 개발사업에 대해 짚어보고자 한다. 

대장동 판박이 백현동 개발

이 지사가 성남시장 재임 당시 추진했던 성남시 백현동 개발사업을 두고도 제2의 대장동이라는 의혹이 제기되고 있다.

한국식품연구원이 전라북도로 본사를 이전하기 전인 2015년 2월 해당 부지는 주거지 개발이 불가능한 자연녹지였다. 하지만 부동산 개발 시행 업체 A사가 아파트를 지을 수 없는 이 부지를 매입하자마자 성남시가 부지 용도를 자연녹지에서 ‘준주거지’로 4단계나 상향 조정하고 임대아파트를 분양아파트로 전환하도록 허용하면서 특혜시비가 불거졌다.

정치권에 따르면 이 업체는 분양 수익으로 3000억원에 이익을 냈다.

이와 관련해 국민의힘 김영식 의원은 지난 18일 대전 KAIST 대강당에서 진행된 과학기술정보방송통신위원회 국정감사에서 백형희 식품연구원장에게 “백현동 개발이 ‘대장동 판박이’라고 한다”며 “식품연이 백현동 부지 용도를 임대주택에서 일반분양으로 바꿔 달라고 한 공문을 24차례 성남시에 보냈는데 그 이유를 설명해달라”고 질의했다.

또한 감사원이 해당 업무를 담당하던 식품연 직원에 대해 해임 처분을 한 것에 대해 “특혜가 없었다면 중징계가 나올 리 없다”며 “성남시 요청이 있었던 것”이라고 의혹을 제기했다.

이에 대해 백 원장은 “(성남시 요청은) 없었다”면서 “계약서상 매수자에게 (용도변경에) 협조해야 할 의무 조항이 있었기 때문에 공문을 보낸 것이라고”고 설명했다.

또한 “임직원 해임 사유는 행동강령 위반 때문”이라며 “우리 연구원은 당시 부지 매각이 8차례나 유찰되면서 상당히 압박을 받고 있었던 시기로, 외부 영향 없이 노력해 부지를 매각하고 이전하는데 성공한 것 뿐”이라고 답했다.

더불어민주당 조정식 의원도 “성남시가 민간 업자에게 특혜를 준 게 아니라, 당시 박근혜 정부의 시책에 적극 협조하고 따른 결과”라고 반박했다.

조 의원은 “박근혜 정부 당시 서승환 장관 시절 국토교통부에서 성남시에 3차례 공문을 보내 용도 변경을 적극 협조해 달라한 것”이라며 “성남시가 정부 시책에 충실히 따른 사례”고 강조했다.

이와 관련해서 식품연 관계자는 “국감에서 답변한 내용이 대부분“이라며 “별도로 설명할  것이 없다“고 밝혔다.

정자동 ‘가스공사 부지’ 개발사업도 특혜 의혹

성남시 백현동과 함께 정자동 한국가스공사 이전 및 주거개발사업도 특혜 의혹이 제기되고 있다. 이 또한 이 지사의 성남시장 재임시절 이뤄졌다. 해당 의혹도 백현동 개발과 비슷하다.

한국가스공사가 2014년 대구로 이전하면서 해당 부지 매각 절차가 시작됐지만 용적률 400% 이하, 건폐율 80% 이하라는 규제 영향으로 6차례 유찰됐다. 당초 성남시는 기업유치라는 입장을 고수했지만 B 업체가 낙찰 받은 후 대규모 주상복합단지 조성을 허가하고 용적률을 560%로 대폭 상향시켰다.

성남시의료원 기숙사 건립이 기부채납 조건이지만 2017년 당시 성남시의회에서도 해당 용도변경에 대해 “특혜의혹”이라고 지적을 받은 바 있다.

가스공사 관계자는 “공공지방 이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법에 의거해서 이전 완료일로부터 1년 이내에 매각하게 돼 있었다”며 “매각 절차에 따라 정상적으로 매각 했다”고 설명했다.

용도변경과 관련한 특혜 의혹에 대해서는 “국토교통부에서 지방이전 공공기관이 종전 부동산을 매각할 때 2회 이상 유찰하면 이전기관이 해당 부동산 특성에 맞게 매각 방식을 자율적으로 선택하게 한다는 발표를 보도자료를 통해 했다”고 말했다.

이어 “(종전 부동산 매각 때) 응찰자가 나오지 않아 6차까지 유찰됐다가 7차에 낙찰자가 결정됐다”면서 “국토부도 부동산이 안 팔리다보니깐 종전 부동산에 용도변경 해달라는 협조 요청을 성남시에 3회 공문 발송한 것으로 알고 있다”고 해명했다.

경기도 곳곳에서 대장동 그림자

성남시 외에도 화천대유가 참여한 대표적 민관 합동 개발 방식인 ‘프로젝트금융투자회사(PFV)’ 사업이 경기도 곳곳에서 대장동 개발과 유사한 방식으로 추진되고 있는 것으로 알려진다. 특히 위례‧안양·포천 등은 대장동 사업에 참여한 민‧관 관계자들이 연결된 것으로 드러나 논란이 커질 것으로 관측된다.

위례신도시 공동주택 개발 사업, 안양 박달스마트밸리, 포천 내촌면 내리도시개발사업, 평택 현덕지구 민관공동 개발 등이 모두 민관이 공동 참여하고 민간 자금을 프로젝트금융(PF)으로 조달하는 부동산 개발 특수목적법인(SPC)인 PFV를 설립해 사업을 벌이는 방식이다.

지난 2013년에서 2016년 추진된 위례신도시 사업의 경우 대장동 개발 사업 핵심 인물로 꼽히는 남욱 변호사를 비롯한 화천대유 관계사 소유주들이 연루된 것으로 나타났다.

이에 대해 국민의힘 김기현 원내대표는 지난달 27일 최고위원회의에서 “위례신도시 개발 사업은 대장동 개발 사업의 축소판이라는 의혹이 있다”고 의혹을 제기했다.

김 원내대표는 “민간사업자 공모 공고 마감 하루 만에 사업자가 선정되고, ‘화천대유’와 같은 자산관리 회사 역할을 한 ‘위례자산관리’는 공모 공고 사흘 후에 설립됐다고 한다”며 “이 지사가 대장동 개발사업의 실무자라고 지칭한 유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장, 남 모 변호사, 정 모 회계사 등이 관련된 정황도 드러났다고 한다”고 주장했다.

또 1조원 규모의 안양시 박달스마트밸리 사업도 화천대유 관계사 천화동인 4호 투자자들이 입찰을 시도한 것으로 확인됐다.

경기 안양시의회 등에 따르면 해당 사업에 천화동인 4호가 이름만 바꾼 동일 회사 ㈜엔에스제이홀딩스가 참여의향서를 제출했다.

이 회사 사내 이사는 천화동인 4호를 소유하고 있는 남 변호사로 등재돼 있다. 또 인터넷상에 공개된 기업 정보에는 화천대유 대주주 김만배씨와 그의 가족, 화천대유 대표 이성문씨가 사장으로 기재돼 있다.

박달스마트밸리는 약 320만㎡에 부지에 군부대 대체시설, 스마트복합단지를 조성하는 사업이다. 사업 부지 내 국방부 탄약고와 사격장 등을 이전·기부하고 대신 기존 부지를 받는 형식으로 전체 사업비만 1조1098억원에 이를 것으로 추산된다.

하지만 해당 사업을 추진 중이던 경기안양도시공사는 지난달 16일 돌연 민간사업자 공모를 취소했다.

경기 포천시 내촌내리개발사업도 대장동 사업과 비슷하다. 포천도시개발공사 50.1%, 민간사업자 49.9%로 지분을 나누며 도시개발공사가 민간사업자를 선정해 SPC를 설립하는 방식도 판박이다.

이 사업을 주도하는 사람은 대장동 개발 논란의 핵심인 유한기 포천도시개발공사 사장이다. 그는 대장동 개발 사업이 진행될 당시 성남도시개발공사 개발본부장이었다.

현재 이 같은 사실이 알려지면서 시는 해당 사업에 민간 사업자의 초과이익을 환수하는 방안에 대한 재검토에 들어갔다. 대장동 개발사업 의혹이 드러나면서 그간 사각지대에 방치된 민관공동개발에 대한 개선 대책들이 나오는 모양이다.

제주 오등봉 개발사업도 잡음…‘원희룡 책임론‘ 나와

대장동 개발사업과 비슷한 방식으로 추진된 사업은 이뿐 아니다. 최근에는 제주시 오등봉 공원 일대 대규모 아파트 단지를 건설하는 도시공원 민간 특례사업이 제2의 대장동으로 불리고 있다.

앞서 제주도의회 홍명환 의원(더불어민주당‧제주시 이도2동 갑)이 지난 15일 제주시에 대한 행정사무감사에서 오등봉 특례사업과 관련 제주시와 사업자가 체결한 협약서를 공개했다.

협약서에는 실시계획 인가 시점과 행정 처리를 정당한 이유 없이 불이행하거나 위반하면 제주시장에게 책임이 있다고 규정하고 있다. 또 제주시의 귀책사유로 공사 기간이 연장되면, 해당 기간만큼 사업 기간을 늘리거나 추가 비용에 대해 제주시가 보상해주는 내용도 있다.

더욱이 민‧관 공동으로 사업이 시행돼 큰 리스크가 나오지 않음에도 세후 수익률로 8.9%를 보장하고 있다. 이에 토지 보상비를 포함해 사업비가 상승할 시 분양가도 함께 오르는 구조다. 특히나 해당 협약의 조건 등에 대한 비밀유지 조항도 포함돼 있어 의혹을 사고 있다.

해당 사업은 연북로∼한라도서관∼제주연구원 일대 76만 4863㎡ 부지 중 9만 1151㎡부지에 공원시설과 아파트를 짓고 나머지 부지 67만 3712㎡에는 공원을 조성해 기부채납하는 계획으로 추진하고 있다.

이처럼 오등봉 개발사업은 대장동 개발사업처럼 민관합동방식, 기부채납하는 조건, 민간사업자에게 유리한 사업 구조를 가지면서 제2의 대장동 사태라는 목소리가 나온다.

제주경제정의실천시민연합 양시경 공익지원센터장은 “성남시 대장동 개발비리와 유사하다”고 목소리를 높였다.

양 센터장은 “도는 2016년 오등봉공원 민간특례사업 대상여부에 대한 사전검토에서 공원의 본질적 기능상실과 대규모 주택시설로 인한 경관훼손, 교통 혼잡 가중 등으로 수용 불가 결정을 내린 바 있다”며 “그런데 도는 올해 6월 28일자로 사업 실시계획인가를 했다”고 설명했다. 이어 “성남시가 성남도시개발공사를 내세워 토지를 강제수용 했듯이, 오등봉도시공원개발은 민간특례사업자에게 토지수용의 권한을 부여하는 것으로 알려지고 있다”며 “개발과정에서 중앙과 지방은 유사한 형태로 개발을 진행하고, 유사한 개발비리가 발생 할 수밖에 없다”고 비판했다.

이와 함께 더불어민주당 홍명환 제주도의원은 최근 ‘대장동 1타강사’로 떠오른 국민의힘 대선 주자 원희룡 전 제주도지사의 책임론을 주장했다.

홍 의원은 “제주도는 법인격이 도지사에게 있다. 즉, 모든 의사결정이 도지사에게 있다는 것”이라며 “이 업체의 선정은 제주도에서 했고, 협약 등 그 후 부차적인 후속 진행은 시에서 한 상태이기에 전체적 진행 과정에 있어서 의사결정권자가 원희룡 당시 제주도지사이기에 해명해야 한다”고 강조했다.

초과 이익과 관련해 “당초 계획했던 아파트 세대 수가 1630세대에서 1422세대로 줄면 세대당 분양가가 5억 5000만 원에서 6억 3000만 원으로 8000만 원이 늘어나 1100억 원 이상의 초과이익이 발생한다”면서 “환수를 한다고 돼 있는데 제도적 장치 마련돼 있지 않아 초과 이익이 민간업자에게 가지 않겠느냐. 정산 시스템을 갖춰야 한다”고 했다.

하지만 제주시는 지난 19일 해당 의혹과 관련해 민간사업자에 대한 특혜 제공은 없고 제주시장의 귀책사유 내용도 국토교통부 표준협약안에 따라 적용한 것이라고 반박했다.

전국에서 부동산 의혹 줄줄줄…대책은 무엇인가

이처럼 대장동 개발사업 외에도 전국에서 부동산 문제들이 쏟아지고 있다.

문제는 공공택지에서 대규모 아파트 단지를 조성하는 개발사업으로 시행사 등 민간사업자들이 수천억 원에 달하는 개발이익을 챙기고 있다는 것이다. 즉 공공이 토지수용‧인허가 등을 주도적으로 하지만 분양은 민간방식으로 하게 되면서 민간 사업자가 큰 수익을 올릴 수 있던 배경으로 꼽힌다.

참여연대 관계자는 “민간으로 했으면 토지 수용 권한이 없기 때문에 매입이 오래 걸리고 보상비도 많이 들어 사업이 신속히 진행되지 않을 수 있다”며 “그런데 민관개발로 하게 되면 토지 확보 단계에서 강제 수용권을 가지게 되기 때문에 사업기간이 단축되고 토지보상비도 줄어들게 된다”고 설명했다.

이 관계자는 “문제는 확보된 개발 이익을 공공이 환수해야 하는데 대장동 개발 사업 같은 경우는 결과적으로 집값도 오르면서 민간이 가져가는 개발수익이 상당히 많아졌다”고 지적했다.

오등봉 개발 사업에 대해서도 “도시공원민간특례 사업이라서 관련 법이 다르지만 대장동과 구조가 비슷한 것은 공공이 역할을 하면서 사실상 개발 이익을 대부분 민간이 가져가는 것”이라고 전했다.

사태 재발을 막기 위해 ‘공공택지 100% 공영 개발’을 주장했다.

해당 관계자는 “근본적으로 토지를 강제수용하는 공공택지 사업이면 공영개발을 해야한다”며 “민간에게 공공택지를 매각하는 방식은 기부채납 비율을 높여도 민간사업자나 자산관리회사, 개인투자자들이 개발이익을 가져가는 구조이기 때문에 택지개발 관련 법과 제도를 근본적으로 개선해야 한다”고 촉구했다.

그러면서 “공공택지는 원칙적으로 민간에 매각하지 말고 계층혼합형 장기공공임대주택이나 시세차익 환수장치를 갖춘 공공분양주택을 공급해 공공의 이익에 부합하도록 해야한다”고 덧붙였다.