【투데이신문 홍기원 기자】 검찰이 대장동과 위례신도시에 이어 백현동 개발에 관한 의혹도 본격적인 수사를 시작했다. 법적 결론과 별도로 공공이 참여하는 부동산 개발의 사업구조와 그 수익배분에 관한 사회적 논의가 필요할 것으로 보인다. 

8일 업계에 따르면 서울중앙지검 반부패수사1부는 지난 7일 백현동 개발 비리 의혹과 관련해 성남시청, 성남도시개발공사 등 총 40여곳에 대한 압수수색을 진행했다. 해당 의혹은 경기도 성남시 분당구 백현동에 위치한 한 아파트 단지에 50m 높이의 옹벽이 설치돼 논란이 되며 세상에 알려졌다.

이 아파트는 지난 2015년 옛 한국식품연구원 부지 11만2365㎡가 시행사인 아시아디벨로퍼 등에 매각된 뒤 15개동 1233가구 규모로 지어졌다. 매각 과정에서 아파트 부지는 자연녹지지역에서 준주거지역으로 한번에 4단계를 건너는 용도 변경이 진행됐다. 사업계획도 그해 11월 당초 민간임대에서 민간분양으로 변경됐다.

시행사는 아파트 공사를 완료한 뒤 성남시에 사용검사를 신청했지만 성남시는 2021년 6월 구조안전성 보안 등을 이유로 아파트 건물에 대해서만 동별 사용검사처분을 했다. 이어 9월에는 보완사항 불이행을 이유로 사용검사 반려처분을 했다.

이에 감사원은 지난해 5월 해당 아파트 개발사업에 대한 공익감사 청구를 접수받아 성남시와 성남도시개발공사(이하 성남도공)를 대상으로 감사를 진행했다. 감사원은 지난해 7월 ▲민관합동개발 불이행 ▲기부채납 부당 변경 ▲산지관리법 위배 등의 위법·부당사항이 있었다고 결론을 냈다.

감사에 따르면 용도지역 변경은 공공성 확보를 위해 성남도공의 개발사업 참여가 이행조건이었으나 성남시와 공사는 이를 불이행하고 행정절차를 진행했다. 성남시는 민간임대에서 분양으로 변경한 사업계획도 ‘임대는 의무가 아니다’라는 불합리한 사유로 이를 그대로 수용한 것으로 드러났다. 또, 산지관리법에 따르면 비탈면 수직높이는 15m 이내로 제한되는데도 50m 높이로 산지를 절토해 건축물을 곧바로 붙이는 등 위법한 건축행위를 그대로 승인한 점도 지적됐다.

시행사는 기부채납 대상도 부지에 있는 땅 약 1만7000㎡에서 가치가 더 떨어지는 원형보존지 약 8000㎡로 변경했는데 성남시는 이 역시 그대로 수용했다. 민간사업자는 백현동 아파트 개발로 약 3000억원의 이익을 거둔 것으로 알려졌다.

자본금 5000만원이 577억원 배당수익으로 

대장동 개발 비리 의혹은 지난 대선에서 쟁점으로 떠오르며 과도한 부동산 개발 수익에 대한 문제제기가 뒤따랐다. 해당 개발사업은 성남시 대장지구 약 92만㎡ 부지에 1만6000여명이 거주하는 아파트와 연립주택 등을 건설하는 내용이다.

2015년 3월 26일 마감된 대장동 개발 입찰공모에는 3개 컨소시엄이 응했으며 다음날인 27일 하나은행 컨소시엄이 민간 참여 사업자로 최종 선정됐다. 하나은행 컨소시엄에는 논란의 중심에 있는 신생업체 화천대유 자산관리(이하 화천대유)가 참여했다.

성남시는 대장동 개발사업을 추진하고자 2015년 7월 성남도공을 통해 ‘성남의뜰‘이란 특수목적법인을 설립했다. 성남의뜰은 납입자본금 50억원(우선주 46억5000만원, 보통주 3억5000만원)로 구성됐으며 우선주는 성남도공이 53.75%를 보유했다. 보통주 약 7% 중 1%는 화천대유가 그리고 6%는 화천대유 지분 100%를 보유한 민간인과 그가 모집한 개인투자자들로 구성된 신탁상품인 SK증권 신탁이 가졌다.

대장동 개발사업은 부동산 가격이 뛰어오르면서 막대한 개발수익을 거뒀다. 이에 따른 수익배분에 대해서는 여러 쟁점이 부딪히며 어떤 성격이라 결론짓기 어려운 상황이다. 

화천대유는 성남의뜰 지분 1%를 통해 3년 동안 총 577억원의 배당을 받았으며 직간접적으로 연결돤 관계자들까지 합하면 총 4040억원의 배당수익을 거뒀다. 또, 이외에도 대장지구 5개블록을 수의계약으로 발주받아 직접 아파트 분양을 해 약 4500억원 가량의 추가수익을 낸 것으로 전해진다.

반면, 대주주인 성남도공은 같은기간 1830억원의 배당을 받았다. 이같은 배당은 성남도공이 사업 성패와 관계없이 확정수익을 보장받고 민간사업자가 사업리스크를 떠안는 구조였기 때문이라는 견해도 있다. 

대장동 개발 비리 의혹은 2021년 대선정국에서 ‘태풍의 눈’으로 확산되며 부동산개발로 발생한 과도한 초과이익에 대한 사회적 논의를 불러일으켰다. 또, 공공이 토지를 강제수용해 민간에 매각하는 사업구조가 문제라는 근본적인 개선요구도 나오고 있다.

대장동 판박이로 불리는 ‘위례신도시 개발사업’

성남도공은 대장동 개발 이전인 2013년 위례신도시 개발을 민관합동사업으로 진행한 바 있다. 이 사업은 성남시 수정구 창곡동 6만4713㎡에 1137가구를 공급하는 내용이다. 해당사업은 여러 면에서 대장동과 비슷하며 개발이익이 어디로 갔는지가 쟁점이 되고 있다.

위례신도시 개발사업은 미래에셋 컨소시엄이 민간사업자로 선정됐으며 그 뒤 성남도공 주도로 ‘푸른위례프로젝트’란 특수목적법인이 설립됐다. 푸른위례프로젝트 자산관리회사는 미래에셋 컨소시엄에 참여한 위례자산관리가 맡았다. 위례자산관리가 대장동 사업의 화천대유와 비슷한 역할을 맡은 셈이다. 

위례자산관리는 호반건설이 100% 지분을 보유한 티에스주택이 전체 지분을 보유한 손자회사다. 호반건설은 아파트 시공도 맡았다. 해당 사업은 306억원의 수익을 내 성남도공은 150억7500만원을 배당받았다. 

검찰은 지난해 8월 부패방지법 위반, 특정범죄 가중처벌법상 뇌물 등의 혐의로 호반건설 본사 등 20여곳을 압수수색했다. 이어 위례신도시 개발 관계자들을 차례로 기소했다. 검찰은 성남도공 내부 정보를 통해 민간사업자와 시공사가 선정된 것으로 보고 있다.

이들 개발사업의 특혜 및 비리 의혹은 법원 판결이 나오기 전까지는 섣불리 결론내리기 어렵다. 그러나 드러난 사업구조 윤곽은 국민들의 이해를 받지 못하는 모습이다. 법적판결과 관계없이 부동산개발 사업 구조에 대한 심도 깊은 사회적 논의가 필요한 대목이다.