【투데이신문 홍기원 기자】 윤석열정부의 정비사업 규제완화 정책이 적정밀도를 넘은 고밀도 개발만 부추기며 부동산시장에 잘못된 메시지를 보내고 있다는 지적이 제기되고 있다. 부동산시장 안정화라는 목표와 달리 표를 의식한 단기 대응만 남발하고 있다는 비판이다.

경제정의실천시민연합 도시개혁센터는 6일 서울시 종로구 경실련 강당에서 ‘윤석열정부의 재건축 규제완화 이대로 좋은가’를 주제로 토론회를 열었다. 이날 토론회 참석자들은 정부의 부동산 정책 방향에 대해 비현실적인 목표와 과도한 개발이익 추구 허용으로 시장에 잘못된 메시지를 보내고 있다고 진단했다.

경실련 도시개혁센터 황지욱 운영위원장(전북대학교 도시공학과 교수)은 토론회 발제에서 정부의 부동산 대책 기조에 대해 “부동산 규제의 획기적 완화를 통해 민간의 적극적인 참여를 유도하며 이를 통해 주택공급 확대와 부동산시장을 활성화하겠다는 의도”라고 분석했다. 이어 “원래 추구하고자 하는 부산동시장 가격 안정화에 얼마나 직접적으로 관련있는지 기대효과를 판단하기 어렵다”고 평가했다.

황 운영위원장은 “용도지역제를 기반으로 건축물의 용도와 밀도를 합리적으로 조정하려던 시스템은 용적률 및 건폐율의 과도한 완화로 밀도 상승을 촉발했으며 인근지역과 함께 공유하는 공공기반시설 부담이 가중됐다”고 말했다. 그러면서 “근시안적 대책이 아닌 전체 국토를 대상으로 근본적이고 세심한 대책을 마련해야 한다. 무엇보다 지역거점형 일자리 재배치, 직주근접의 주택정책이 필요하다”고 제안했다.

황 운영위원장은 특히 지난 2022년 9월 발표된 재건축부담금 합리화 방안에 대해 “과도한 세금부과와 이중과세 등은 바로집을 필요가 있으나 결국 대도시 주택소유자만 대상이 되는 부자감세에 해당된다”라며 “수도권 집중을 더욱 부추겨 교통대란 등 사회문제를 키우는 불완전한 정책”이라고 짚었다. 또, 2022년 12월 발표된 재건축 안전진단 합리화 방안에 대해선 “안전진단 제도의 취지가 심각하게 훼손돼 시장에 잘못된 메시지를 전달한다면 투기적 개발의 단초가 될 수 있다”고 우려했다.

가천대 도시계획학과 이창수 교수는 노후계획도시특별법(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법)에 대해 “수도권 1기 신도시 등 일부지역에 국한돼 수도권 집중 및 비수도권 쇠퇴를 가속화할 수 있다”면서 “당장의 부동산가치가 상승할 수 있으나 과도한 개발밀도로 인한 정주환경의 불리함과 인구감소 문제가 중첩돼 이들 지역의 지속가능성이 매우 저하될 것”이라고 예측했다.

토지+자유연구소 남기업 소장은 “용적률을 상향하면 개발이익의 규모가 커지는데 이를 환수하는 재건축초과이익환수법을 완화한 것은 수도권 유주택자들의 불로소득을 더 많이 보장한 것”이라며 “부동산 개발을 통한 불로소득을 노력소득으로 보는 대중적 의식을 깨우고 대안을 제시하는 노력이 필요하다”고 제안했다.

강남대 부동산건설학부 김천일 교수는 “정부의 급진적인 규제완화 방안은 노후주택 소유자들에게 잘못된 메시지를 건네 사업성에 대해 과도하게 낙관적인 판단을 내릴 여지가 있다”고 꼬집었다. 과도한 낙관으로 정비사업을 시작했다가 사업성이 악화되면 사업이 부실화돼 악영향을 미칠 가능성이 높다.

김 교수는 “지역여건에 대한 치밀한 검토없이 ‘다 풀어주겠다’는 방식으로 정책기조를 급선회하면 주민 간 혼란, 주변 주택시장의 혼란이 가중된다”면서 “전면적인 규제 완화가 시장친화적인 정책이 아니라 오히려 정부실패가 될 수 있다”고 경고하기도 했다. 그는 “주민 및 시장참여자가 스스로 판단해 시점과 강도를 결정해 정비사업을 하도록 맞춤형 처방을 제공하는 방식이 시장기능을 회복시킬 수 있다”고 조언했다.

한편, 광운대학교 부동산법무학과 서진형 교수(한국부동산경영학회장)는 토론회에 참석해 재건축부담금 합리화와 안전진단 합리화에 대해 “바람직한 방향”이라고 평했다. 재건축으로 나온 이익을 정부가 환수하면 재건축을 할 필요성을 못 느낄 것이며 소득수준이 높아진만큼 주거수준 요구가 높아지기에 안전진단 완화가 불가피하다는 논지다.

다만 서 교수는 1기 신도시 재건축과 관련해선 “정비사업 활성화를 위해 용적률을 높이면 다음에 재건축을 할 때 더 높여야 할텐데 가능한가”라며 “우리세대의 문제를 다음세대에 미루는 부작용이 있다”고 말했다. 또한, “하락장에서는 규제완화를 해도 수요가 발생하지 않는다”라며 “수요가 창출되지 않으면 부동산시장 활성화를 기대하기 어렵다”고 덧붙였다.