최근 깡통전세 사기로 전 재산을 잃는 등 피해 사례가 속출하고 있습니다. 깡통전세란 집값 대비 전셋값(전세가율)이 80% 이상인 전세를 말하는데요. 집주인의 주택담보대출금이 있다면 전셋값에 포함시켜 계산해야 하지만, 통상 전세가율이 80%를 넘어가면 집주인이 전세보증금을 반환하지 않는 경우 집을 경매에 넘기더라도 세입자가 전세보증금을 돌려받기 어렵기 때문에 ‘손해를 볼 수 있는 전세’를 말합니다. 특히 신축 빌라나 오피스텔에서 많이 발생하는데, 전세계약 당시 전세가율을 80% 미만으로 설정했다고 하더라도 부동산 시황 변화로 집값이 떨어지면 자연스럽게 깡통전세가 되지만, 집주인이 전세보증금을 돌려주기만 하면 전혀 문제 되지 않습니다.

Q. 깡통전세 사기란.

문제는 처음부터 전세보증금을 가로채기 위해 계획적으로 세입자를 속이는 경우입니다. 앞서 말하였듯이 이러한 사기 사례는 주로 연립이나 다세대주택에서 많이 발생하고 있는데요. 아파트처럼 매매가 자주 일어나거나, 세대가 많지 않기 때문에, 부동산이 현재 얼마에 거래되고 있는지를 파악하는 것이 힘듭니다. 바로 이런 점을 악용해 공인중개사나 감정평가사와 짜고 실제 시세보다 높은 가격에 전세계약을 맺은 다음, 이 주택을 담보로 돈을 빌리고 계속해서 주택을 사는 갭투자를 하고, 최근 부동산 가격 하락 분위기와 맞물려서 이러한 주택들 줄줄이 경매로 넘어가고, 애꿎은 세입자들만 전세 보증금을 돌려받지 못하게 되는 것입니다.

Q. 깡통전세 사기 유형은.

깡톤전세 사기, 전세 사기의 유형으로 가장 흔한 사례가 집주인이 전세보증금을 집값 이상으로 부풀려 받고, 전세계약 체결 즉시 경제적 능력이 없는 사람에게 부동산 명의를 넘기는 경우가 가장 대표적인 경우입니다. 또한 선순위 담보권이 설정돼 있는 다가구주택의 소유자가 공인중개사와 짜고 모든 호실의 세입자로부터 전세보증금을 받은 뒤 주택을 경매에 넘기는 건물 통 전세 사기가 있으며, 세입자가 집주인이라고 속이고 제3자와 전세계약을 체결한 후 전세보증금을 가로채는 전월세 이중계약의 사례도 많습니다. 특히 공인중개사와 결탁해 집주인 또는 공인중개사가 이미 세입자가 있는 집에 대해 중복해 전세계약을 체결하거나 건축주가 신탁회사에 건물의 소유권을 넘기고 은행 대출을 받은 뒤 자기 소유 건물인 것처럼 전세계약을 체결하는 경우도 있습니다.

Q. 깡통전세 사기를 피하려면.

통상 깡통전세 및 전세 사기는 집주인과 세입자 사이의 ‘정보 비대칭’에서 비롯되는 경우가 많기 때문에, 집주인과 부동산 임대인이 계약 체결을 재촉하더라도 주변 매매가, 전세가 등을 정확하게 확인해서 깡통전세가 될 수 있는지를 꼼꼼하게 살펴보아야 하며, 임의로 만들어진 계약서가 아닌 주택임대차표준계약서를 사용하는 것이 좋습니다. 또한 해당 부동산에 대한 근저당권, 전세권 등 선순위채권을 확인해 부채규모를 반드시 확인해야 하며, 임대인의 세금 체납 여부까지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

Q. 깡통전세 사기를 당했다면.

형사고소와 민사소송으로 대처할 수 있습니다. 

먼저 만약 전세 사기에 당했다면 집주인 등 관련자들을 상대로 사기죄로 형사 고소할 수 있습니다. 사기 고소는 전세기간이 만료되지 않은 상태에서도 할 수 있는데요. 특히 전세보증금은 금액이 크기 때문에 전세 사기에 연루된 경우 피해자인 세입자와 합의가 되지 않으면 실형을 선고 받을 가능성이 높기 때문에, 사기범의 입장에서는 실형을 피하기 위해 피해자에게 합의금 명목으로 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다.

사기죄 형사고소는 집주인과 관련자들을 처벌하는 데 목적이 있는 것으로, 금전적인 배상을 받으려면 민사소송을 진행해 피해를 변제받아야 합니다. 소송을 제기하기 전 지급명령신청을 하는 방법도 있는데요. 신청이 인용되면 곧장 명령 결정이 확정되므로 절차가 간소해 시간과 비용을 아낄 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 민사소송에서 승소해 판결문은 받아도 집주인 명의의 재산이 전혀 없는 경우에는 보증금을 돌려받지 못할 수 있으므로, 사전에 가압류와 가처분 신청 등을 해 두는 것이 좋습니다.