계속된 금리인상에 주택가격 하향세

꺾일 줄 모르던 주택 가격이 계속된 금리인상에 하향세로 돌아섰다. 지난 18일 한국부동산원 전국주택가격동향 조사를 보면 올해 1월부터 지난달까지 누적 전국 아파트 가격은 4.79% 하락했다. 부동산원이 지난 2003년 12월 조사를 시작한 이래 가장 큰 동기간 하락폭이다. KB국민은행 주택가격 동향 조사에서도 지난달까지 올해 전국 아파트 가격이 1.63% 하락해 24년 만에 가장 크게 내려갔다. 오르기만 하던 집값이 하락한 원인으로는 금리인상이 꼽히고 있다. 한국은행 금융통화위원회는 1월부터 기존 1.00%인 기준금리를 0.25%p 인상했다. 7월과 10월에는 0.5%p 인상하는 ‘빅스텝’을 단행했으며 지난달 24일 0.25%p를 다시 인상해 현재 기준금리는 3.25%를 기록하고 있다. 이같은 금리인상 흐름은 물가상승이 둔화될 때까지 계속될 전망이다. IMF는 15일(현지시간) 아시아태평양 지역의 주택시장 안정성과 구입능력 보고서에서 “지난해 4분기를 기준으로 한국의 향후 4분기 주택 가격 성장은 2019년 4분기보다 약 10%p 낮아질 것으로 예상된다”면서 “고금리는 주택가격 상승을 낮추기에 향후 금리 인상은 주택 가격 하방 위험을 가중할 것”이라고 내다봤다.

흔들리는 부동산 PF, 건설업계 유동성 위기

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출은 부동산 개발사업을 통해 예상되는 수익을 담보로 해당 사업 자금을 조성하는 방식으로 주로 토지매입이나 공사대금 조달이 목적이다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 때에도 부동산 PF 대출 부실로 중소 건설사들이 줄도산하는 사태가 벌어지기도 했다. 부동산 PF 문제가 수면 위로 떠오른 계기는 지난 10월 ‘레고랜드 사태’가 꼽힌다. 강원도가 레고랜드 조성을 위해 지급보증한 2050억원 규모의 PF 자산유동화기업어음이 부도 처리되면서 채권시장이 경색됐고 건설사들이 급격한 자금난을 겪게 됐다. 지난 9월 충남지역 종합건설업체 우석건설이 부도가 났으며 이달엔 경남지역 종건사인 동원건설산업이 최종 부도를 맞았다. 올해에만 부도 처리된 종건사가 5곳이며 몇몇 대기업 건설사들마저 유동성 확보에 비상이 걸린 모습이다. 한국은행이 지난 22일 발간한 금융안정보고서에 따르면 9월말 현재 부동산 관련 기업대출은 580조7000억원으로 지난해 동기 대비 15% 상승했으며 부동산 PF 대출은 116조6000억원으로 지난해 동기 대비 22.8% 증가했다. 한은은 “일시적인 유동성 경색이 관련 정상 기업과 금융기관의 신용 리스크로 전이되지 않도록 단기 유동성 공급 등을 통해 시장 불확실성을 완화하는 노력이 필요하다”고 조언했다.

둔촌주공 재건축, 우여곡절 끝에 분양했지만 ‘흥행 실패’

재건축조합과 시공사업단 간 갈등으로 6개월 동안 공사가 중단됐던 서울시 강동구 둔촌주공아파트 재건축정비사업이 12월 본격적인 분양을 시작했다. 그러나 예상 외로 청약 경쟁률이 낮아 내년 1월 정당 계약에 이목이 쏠리고 있다. 둔촌주공 시공사업단(현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설)은 재건축조합과 공사비 갈등 등을 이유로 지난 4월 15일 재건축 공사를 중단했다. 결국, 공사비는 당초 2조6000억원에서 4조3600억원으로 인상됐으며 10월 17일 공사가 재개됐다. 10월 27일엔 사업비 7231억원을 조달하는 PF 차환에 성공하며 고비를 넘기게 됐다. 지난달 25일 입주자 모집공고를 내고 분양 일정에 돌입한 올림픽파크포레온은(둔촌주공 재건축)은 5일 특별공급을 시작으로 6일 1순위 당해지역, 7일 기타지역, 8일 2순위 신청을 받았다. 올림픽파크포레온 1순위 청약 평균 경쟁률은 4.7대1(2순위까지 5.45대1)을 기록했으며 총 16개 타입 중 4개 태입은 순위 내 청약 마감을 못하는 등 저조한 청약 성적을 보였다. 올해 아파트 분양시장 최대어로 주목받았으나 3.3㎡당 평균 분양가가 3829만원에 달해 높은 분양가가 흥행에 부정적 영향을 미쳤다는 분석이다.

대형건설사간 도시정비 수주 경쟁 치열

부동산 시장 침체에도 주요 도시정비사업 수주를 놓고 대형건설사간 경쟁이 치열하게 벌어졌다. 서울시 공공재개발 1호 사업지인 흑석2구역은 삼성물산이 지난 4월 1차 입찰에 이어 9월 2차 입찰에도 단독 참여해 수의계약으로 수주에 성공했다. 그러나 이는 표면적인 결과일 뿐, 흑석2구역 수주를 놓고 대우건설과 뜨거운 물밑경쟁을 벌어야 했다. 서울 한남2구역 재개발은 대우건설과 롯데건설 간 경쟁이 과열되며 용산구청에서 양사에 위법 행위 경고와 주의 공문을 발송하기도 했다. 한남2구역 시공사에는 지난달 대우건설이 선정됐다. 다만, 치열한 수주전이 벌어진 곳은 상징성이나 수익성이 기대되는 일부 사업장에 국한된 모습이다. 부동산시장이 위축되며 상당수 사업장은 단독 입찰에 따라 수의계약을 맺는 흐름이다. 올해 정비사업 수주 현황을 보면, 현대건설이 수주액 9조3395억원으로 국내 건설사 최초로 9조 클럽에 가입했다. 수주액 2위 GS건설은 수주액 7조1292억원으로 지난 2015년 이후 7년 만에 수주액 7조원을 넘겼다. 대우건설(5조2716억원), DL이앤씨(4조8943억원), 포스코건설(4조5892억원), 롯데건설(4조2620억원)도 역대 최대 실적을 경신했다.

건설업계 대형 M&A 잇따라…순위 지각변동

중흥그룹이 대우건설 인수절차를 마무리하고 시공능력평가액 기준 종합건설업 4위로 뛰어 올랐다. 중흥그룹은 지난해 12월 대우건설 주식 50.75%를 취득하는 계약을 체결했으며 지난 2월 공정거래위원회가 기업결합심사를 승인해 8개월 간의 인수 작업을 종결했다. 대우건설 인수에 투입된 자금 규모는 총 2조670억원에 달한다. 중흥그룹은 대우건설 단독 대표이사 체제를 통한 독립·책임경영 등을 약속하며 양사의 화학적 결합에 노력하고 있다. GS건설은 LG그룹으로부터 시공능력평가순위 31위인 S&I건설을 인수해 자이C&A로 편입시켰다. GS건설과 자회사 자이S&D는 지난해 12월 S&I코퍼레이션과 S&I건설 지분 60%를 취득하는 계약(2900억원 규모)을 체결했다. GS건설은 지난 3월 인수 절차를 완료하고 사명을 자이C&A로 바꿨다. 한편, 쌍용건설은 글로벌세아그룹을 새 대주주주로 맞게 됐다. 글로벌세아는 지난 10월 두바이투자청과 주식매매계약을 체결했다. 인수조건에는 글로벌세아가 지분 인수 금액보다 큰 규모의 유상증자를 실행한다는 원칙이 포함됐다. 쌍용건설은 지난 1998년 쌍용그룹 해체 이후 한국자산관리공사의 관리 하에 있었으며 2015년 두바이투자청에 매각된 바 있다.

‘제2의 중동붐’ 타고 해외건설사업 바람 부나

지난달 17일, 사우디아라비아 무함마드 빈 살만 알사우드 왕세자가 한국을 방문했다. 1박2일 20시간 남짓한 방한 기간이었으나 경제계, 특히 건설업계는 기대감으로 들썩였다. 사우디가 야심차게 추진하는 ‘네옴시티 프로젝트’ 수주를 놓고 글로벌 경쟁이 예상되는 가운데 실권자가 방한했기 때문이다. ‘네옴시티 프로젝트’는 총 사업비만 5000억달러(약 670조원)에 이르는 신도시 건설사업이다. 빈 살만 왕세자는 같은날 삼성전자 이재용 회장, SK그룹 최태원 회장, 현대차그룹 정의선 회장, 한화솔루션 김동관 부회장, 현대중공업그룹 정기선 사장, CJ그룹 이재현 회장, 두산그룹 박정원 회장, DL그룹 이해욱 회장 등 국내 재계총수 8명과 차담회를 갖기도 했다. 이 방한기간 동안 국내기업들이 사우디 정부와 맺은 사전양해각서(MOU)는 26건, 약 300억달러 규모에 달한다. 여기엔 65억달러 규모의 그린 수소·암모니아 공장 건설 프로젝트 등 건설사업도 포함돼 있다. 한편, 해외건설협회에 따르면 지난 1월부터 이달 20일까지 해외 건설수주액은 275억5586만달러로 지난해 동기(270억4180만달러)와 비교해 약간 상승했다. 내년 건설업계는 국내 시장 침체로 해외사업 수주에 더 집중할 것이란 예상이 나오고 있다.

‘셧다운’ 위기 속 갈등의 건설현장

올해 건설현장은 수많은 갈등이 분출되며 여러 ‘셧다운’ 위기를 겪어야 했다. 물가상승으로 건설 원자재 가격이 따라 오르며 갈등이 표면화됐다는 분석이다. 우선 1만2032세대 규모의 둔촌주공 재건축 현장은 공사비 갈등으로 반년이나 공사가 중단됐다. 철근콘크리트 업체들도 각 건설현장에서 공사비 인상을 요구하며 현장 셧다운에 나섰다. 이들은 시공사들이 자재비와 인건비 상승 등을 감안해 공사비를 올려야 한다고 촉구했다. 철콘업계의 공사현장 셧다운은 지역별, 또는 업체별로 간헐적으로 전개됐다. 시멘트업계가 가격 인상에 나서자 레미콘업체들이 반발하며 건설현장 ‘셧다운’ 우려가 다시 제기됐다. 실제 900여 업체로 이뤄진 중소 레미콘업계 비상대책위원회는 지난 10월 20일 조업중단을 예고했으나 전날인 19일 ‘잠정 유보’를 선언해 가까스로 고비를 넘기기도 했다. 또, 화물연대가 6월과 11월 파업에 돌입하며 건설현장 레미콘 공급이 차질을 빚었다. 건설현장 작업이 차질을 빚으면 부실공사나 입주지연의 원인이 될 수 있다. 다양한 업계의 이해관계가 얽힌 건설현장인만큼 건설업계와 정부의 갈등 조정 역량이 중요한 시점이다.

중대재해처벌법 시행에도 건설현장 안전사고 속출

올해를 시작하며 건설업계의 화두는 단연 중대재해 처벌 등에 관한 법률(중대재해처벌법) 시행에 따른 안전관리였다. 건설사마다 안전을 최우선하겠다고 다짐했지만 결과는 그렇지 못했다. 고용노동부가 지난달 발표한 바에 의하면 3분기까지 산업재해로 인한 사망자 510명(483건) 중 253명(243건)이 건설업에서 나왔다. 특히 공사금액 50억원 미만인 건설현장에서 산재로 숨진 노동자가 171명(169건)이나 됐다. 공사금액 50억원 미만인 공사는 오는 2024년 1월 27일부터 중대재해처벌법이 시행된다. 노동계에서는 중대재해처벌법을 더 강화하는 한편, 건설안전특별법 제정을 요구하고 있다. 반면, 건설업계는 중대재해처벌법 적용 기준이 불분명하다며 처벌 위주의 법 내용에 볼멘소리를 내고 있다. 법조계에 따르면 지난 8일까지 노동부는 중대재해처벌법 위반 혐의로 211건을 조사해 31건을 검찰에 송치했다. 검찰은 그 중 6건은 기소, 1건은 불기소 종결처리했다. 노동부는 지난달 발표한 중대재해 감축 로드맵에서 중대재해처벌법은 예방을 위한 핵심 사항 위주로 처벌요건을 명확화하고 상습 반복, 다수 사망사고 등에 대해서는 형사처벌도 확행하도록 개선하겠다고 전했다.

사상 초유 ‘광주 아파트 붕괴’…HDC현산 행정처분 결과는?

새해 벽두부터 건설 중인 아파트가 무너지는 참사가 발생해 사회에 큰 충격을 던졌다. 지난 1월 11일 광주시 서구 화정동 아이파크 신축 공사현장에서 아파트 건물 외벽이 23층부터 38층까지 붕괴됐다. 이번 붕괴사고로 노동자 6명이 사망하고 1명이 부상을 입었다. 시공사는 HDC현대산업개발로 지난해 6월 붕괴사고로 9명이 숨진 광주 동구 학동 재개발사업 철거공사도 시공을 맡았다. 이에 HDC그룹 정몽규 회장은 HDC현산 회장에서 사퇴했으며 화정 아이파크는 8개동을 모두 철거한 뒤 재시공하기로 했다. 붕괴사고 원인은 안전 불감증에 의한 부실시공에 무게가 실린다. 이 사고는 중대재해처벌법 시행(1월 27일) 전에 발생해 해당법이 적용되진 않았다. 광주경찰청은 지난 14일 경찰 수사를 마무리하며 6명을 구속, 15명을 불구속했다고 밝혔다. 수사당국은 붕괴사고 원인으로 ▲구조검토 없이 데크플레이트와 콘크리트 지지대 설치 ▲39층 바닥 타설 시 하부 3개 층 동바리 철거 ▲콘크리트 품질·양생 부실 등을 지목했다. 한편, 서울시는 사고 발생 11개월이 지났음에도 HDC현산에 대한 행정처분 결론을 내리지 못하고 청문절차를 진행 중이다. 행정처분은 최고 ‘등록말소’까지 가능하다.

성산대교서 균열 발견, 교량 안전 정말 문제없나

서울시내 한강교량 중 한 곳에서 균열이 발견돼 서울시민들이 놀란 가슴을 쓸어내렸다. 지난 3월 서울 성산대교 남단에서 균열이 발견됐다는 뉴스에 이어 성산대교 북단에도 균열이 있다는 점이 확인됐다. 서울시 오세훈 시장은 직접 현장을 방문해 “시장으로서 송구스럽다”면서 서울시 감사위원회가 엄격히 조사하고 외부전문가가 참여하는 TF를 구성해 현장을 점검하겠다고 밝혔다. 서울시는 지난 8월 성산대교 성능개선공사 중 발견된 프리캐스트 바닥판 균열과 관련한 성산대교 안전성 검증 합동조사단 조사 결과를 발표했다. 합동조사단은 성산대교에서 발견된 균열에 대해 그 폭이 0.2㎜ 이하로 안전성과 내구성에 문제가 없다고 결론내렸다. 또, 성능개선공사 중 임시 배치된 바닥판 위에 대형크레인이 가설 작업을 진행해 균열이 발생했다고 원인을 짚었다. 서울시는 성산대교의 장기적인 사용성 확보와 내구성 향상을 위해 균열 부분에 대한 전면 보수에 나서 전체 구간에 대한 정밀조사와 충진 보완공사를 진행했다. ‘성산대교 균열’에 대한 정확한 경위는 경찰 수사와 서울시 감사 결과가 나와야 파악될 것으로 보인다. 서울시는 앞으로 시가 발주한 건설공사에 대해 ‘공무원 직접감리’를 하기로 했다.