【투데이신문 홍기원 기자】 서울 아파트를 중심으로 주택시장이 다시 들썩인다는 소식이 들리고 있다. 그러나 이를 본격적인 상승장으로 판단하기는 어렵다는 반론도 있다. 부동산 관련 통계와 정보는 쌓이고 있는데 이를 해석하는 전망은 엇갈리고 있다.

4일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 가격은 6월 넷째주 기준으로 전주인 셋째주 대비 0.18% 오르며 14주 연속 상승했다. 이에 대해 한국부동산원은 “선호단지 위주로 매수문의가 꾸준한 가운데 거래가격 상승 후에도 매도희망가 상향조정이 지속되고 있다”면서 “가격상승 기대심리가 정주여건이 양호한 단지로 확산되며 상승폭이 확대됐다”고 분석하기도 했다.

주택시장의 상승 흐름은 가계대출에도 영향을 미쳤다. 금융권에 따르면 지난달말 기준 주요 5대 은행의 가계대출 잔액은 708조5723억원으로 전월말 대비 5조3415억원 증가했다. 가계대출 증가의 원인으로 지목되는 주택담보대출 잔액도 같은 기간 5조8467억원 늘었다.

그러나 서울을 제외한 전국 상황은 기나긴 침체의 터널을 벗어나지 못하고 있다. 국토교통부가 내놓은 5월기준 주택 통계에서 미분양주택은 총 7만2129호로 이 중 악성으로 분류되는 준공 후 미분양이 1만3230호로 조사됐다. 실제 미분양물량은 이보다 많으리라는 것이 시장의 중론이다.

이와같은 상황에서 정부는 하반기부터 본격적인 부동산PF에 대한 수술에 들어간다. 2년여 동안 지속되고 있는 부동산PF 위기를 연착륙시키겠다는 복안이지만 부실사업장의 면모가 구체적으로 확인되면 시장에 어떤 영향을 미칠지는 가늠하기 어려운 상황이다.

이에 부동산 시장 분석 전문가 서울디지털대학교 부동산학과 한문도 교수에게 2024년 하반기 주택시장은 어떤 흐름을 보일지 전망을 물었다. 상승장이냐 하락장이냐를 전망하는 것도 중요하지만 전문가는 어떤 대목에 초점을 맞춰 해석하는지를 염두에 두고 부동산 시장을 읽어볼 필요가 있을 것으로 보인다. 

한 교수는 2년 전 유튜브 채널을 직접 개설하고 적극적인 소통에 나서고 있다. 그는 “유튜브 채널에서는 보다 깊이있는 접근을 하고 있다”라며 특히 청년들에게 “우리나라의 미래인 청년들이 부동산문제에 더 관심을 갖고 여론을 형성한다면 주거복지 안정에 도움이 될 것”이라고 조언하기도 했다.

Q. 부동산 관련 수많은 정보 속에서 최근 주목하는 지표나 동향이 있다면 무엇인가.

우선 관점이 중요하다. 어떤 입장에서 보는가에 따라 다르겠지만 최근에는 거래량과 경매지표를 참고하고 있다. 거래량이 수반되지 않은 반등은 일시적으로 끝난다는 철칙이 있다. 거래량이 뒷받침되지 않은 상승은 정상적인 상승이 아니다. 

또, 대표적인 경매지표라면 낙찰률, 낙찰가율, 응찰률을 꼽을 수 있는데 이 지표들을 보면 패턴을 읽을 수 있다. 경매낙찰율과 낙찰가율이 하락하고 있다면 시장이 좋지 않다는 뜻이고 응찰률이 낮아지면 시장에 수요가 없다는 얘기니 가격 하방 압력으로 작용한다.

Q. 서울 아파트 전세가격이 계속 오르고 있는데 전세가 불안이 계속되리라 보는가.

전세가 불안하다는 개념의 기준이 다른 것 같다. 하나의 사례로 서초구 반포동의 한 아파트단지는 지난 2021년 상반기 가격이 꼭지점을 찍었을 때, 매매가가 40억원, 전세가는 24억원이었다. 금리인상 이후 저점은 전세가 12억원까지 내려갔다. 지금은 전세가 16억원이다.

기준을 어디로 잡느냐가 중요하다. 고점인 24억원에 비해 16억원은 올랐다고 하기 어렵다. 그런데 저점인 12억원에 비해서는 회복하고 있는 단계다. 만약 24억에 들어간 세입자 입장에서 본다면 현재 전세가격은 싸다고 볼 것이다. 

보통 매매가 대비 전세가 비율이 70~80%일 때 갭투자가 상승 효과를 볼 수 있다. 지금은 50~60% 정도로 간격이 넓다. 전세가가 더 올라갈 여지는 있지만 매매가 시장에는 영향을 줄 수 없는 상태다. 

단순하게 전세가격이 오르면 매매가도 상승한다는 논리는 상승론자들이 만든 패러다임이다. 팩트를 정확히 보려면 매매가와 전세가 간 차이를 봐야 전세가가 불안한지 아닌지 얘기를 할 수 있다.

현재 유주택자들에게도 전세대출을 풀면서 시장에서 전세가가 올라가는 효과가 나타나고 있다. 현재 전세가도 전세대출로 부풀린 수준으로 저렴한 편은 아니다. 그러나 불안하다고 볼 수준은 아니다.

KB부동산의 6월 주택가격동향에 따르면 6월 전국 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 67.2으로 2022년 12월 이후 가장 높은 수치다. 그러나 서울 아파트 전세가율은 53.7로 매매가와 전세가 간 격차가 상대적으로 큰 상황이다.

Q. 전세사기 사태를 겪으면서 전세 제도의 존립에 대한 의문도 제기되고 있는데.

전세제도의 폐해는 정부가 전세대출을 통해 조장했다고 본다. 전세대출이 있기 전에는 전세보증금 미반납으로 인한 피해 규모가 미미했다. 그런데 정책자금 대출로 전세대출이 확대되니 전세가가 매매가와 비슷한 수준까지 오르는 원인을 제공했다. 이를 악용한 사기꾼들이 매매가보다 더 높게 전세대출을 가져와 사고를 일으킨 것이 전세사기의 핵심이다. 

만일 전세 대출의 대출한도와 보증한도를 매매가의 60%로 제한했다면 지금 사고가 나도 원금이 보장되는 수준이었을 것이다. 대국민 사기극에 가까운 전세대출정책이었다고 얘기할 수 있다.

전세대출을 무리하게 늘린 결과. 서민들에게 약이 아닌 독이 된 셈이다. 전세대출이 늘어나면 매매가는 전세가보다 높으니 결국 매매가를 올리는 효과가 있다. 일시적으로 약인 것 같으나 결과적으로 독이다.

Q. 서울 아파트 매매가와 거래량이 반등하고 있는데 어떻게 분석하는가.

역시 기준점이 어디냐가 중요하다. 거래량이 상승한다고 보려면 평년치를 넘겨야 한다. 서울은 지난 2006년부터 2021년까지 15년간 아파트 거래량이 월 평균 6200건 수준이다. 

그런데 지금은 월 거래량이 4000건으로 평균에 미치지 못하고 있다. 매매가가 폭등할 때에는 최대 월 거래량이 1만5000건에 달하기도 했다. 그 수치와 비교하면 지금의 반등은 평균 수준 이하다. 

2008년 글로벌 금융위기 직후인 2009년에 어땠는가. 공급이 부족하니 2년 뒤에 가격이 오른다는 분석이 나왔다. 그래서 2009년에 분양한 아파트들이 2011년 입주했는데 당시 마이너스 프리미엄이 있었다.

공급보다 수요 환경이 더 안 좋아질 수도 있는 것이다. 공급 부족은 수요자가 구매할 여력이 될 때, 쫓아갈 수 있을 때 해당된다. 그러나 가격이 일정 지점을 넘어서면 수요가 정체된다. 지금 가격이 조정되지 않으면 수요 창출이 안 된다.

역으로 2017년부터 2018년 사이에 공급 물량이 많았지만 주택 가격은 내리지 않았다. 수요가 받쳐줬기 때문이다. 공급이 감소해도 수요가 받쳐주지 못하면 가격은 내려갈 수 있다. 

저성장 국면이고 환율과 물가 상승으로 실질 소득이 감소했다. 이 점을 감안하면 공급 부족이 집값 상승으로 이어지리라 보기 어렵다.

국토교통부의 5월 주택 통계를 보면 서울의 5월 아파트 매매 거래량은 5182건으로 전월인 4월 거래량 4840건에 비해 7.1% 증가했다. 1년 전인 전년 동월(3711건)과 비교하면 39.6% 상승한 수치다. 반면, 5월 전국 아파트 매매 거래량은 4만3278건으로 전월 거래량 4만4119건보다 1.9% 줄었으며 전년 동월 거래량 4만746건과 비교하면 7.0% 감소했다.

Q. 정부는 부동산PF 위기에 대응해 연착륙을 시도하고 있는데 앞으로의 상황을 전망한다면.

정부의 연착륙 정책이 실패했다고 본다. 2년 전 조달금리가 올라갈 때 이미 정부가 PF 관련 지원대책을 많이 내놓았다. 그럼에도 태영건설 워크아웃 사태가 터졌다. 다른 건설사들도 위기다.

수요가 있는데도 불구하고 유동성 부족으로 현장에 문제가 있다면 지원하면 살아난다. 그런데 현재 시장은 가격이 높아서 수요가 창출되지 않다보니 수익 창출에 문제가 발생할 것 같아 금융기관들이 손실을 줄이고자 채권을 회수하려 하고 있다. 

이명박정부 때처럼 분양가를 인하한 미분양 주택을 구입하면 취득세나 양도세 감면을 하는 인센티브 대책을 써야 시장이 유지될 수 있다. 그런데 지금은 현장을 정리하고 이를 다른 기업이 받아서 다시 진행하는 재구조화다. 수요를 무시한 공급 위주의 PF 연착륙 정책은 수요가 발생하지 않는 한 성공하기 어렵다.

현재 BBB등급 이하라면 보통 조달금리가 10% 수준이다. 채권단 입장에서는 이자도 벅찬 현장에 더 투입을 해봤자 남는 게 없다. 

정부는 현장에 대한 심사 기준을 명확히 해서 다시 실사를 해서 5~10%의 부실사업장을 정리한다고 한다. 그런데 우선 심사부터 하고 ‘검토해 보니 부실사업장이 5~10%’라고 하는 게 맞지 않나. 앞뒤가 맞지 않다.

전체 PF사업장 중에서 5~10%만 부실이라면 상식적으로 지방의 미분양이 많은 상가 사업장 정도에서 끝나야 한다. 그런데 지금은 서울 강남에 있는 사업장도 자금조달에 정신이 없다.

Q. 정부는 부동산PF 연착륙을 통해 업계가 충분히 그 영향을 감당할 수 있다고 보는데.

투명성이 없다는 점이 문제다. 부동산PF 문제는 수면 아래에 잠겨있을 뿐이다. 언제 어디서 터져도 이상하지 않다.

이명박정부는 현장별로 리스트업해서 미분양이 16만채면 정부가 6만채까지 극복하고 나머지는 시장 논리에 맡긴다. 단, 건설사가 자기 수익을 포기하고 분양가를 인하하면 정부자금으로 지원해 짓게 하겠다는 식으로 정리했다. 

그런데 윤석열정부는 정리된 사안이 없다. 만약 예기치 못한 리스크가 터져 수요가 급감하면 PF문제는 더 크게 번질 수도 있다. 그래서 빨리 구조조정을 해야된다. 

Q. 정부가 부동산PF 관련 만기연장, 미분양 매입 등 지원에 더 적극적으로 나선다면 어떤 영향을 미치겠나.

연착륙에는 도움이 되겠지만 시장정상화에는 역효과가 날 수 있다. 정리되거나 파산한 사업장에 투입되면 긍정적이나 억지로 살리려 한다면 손실이 발생해 시장안정화에 역행한다. 현장별로 정확한 실사가 나오고 나면 세부 디테일이 정해질 것이다.

올해 하반기에 새로운 조정 국면이 시작될 가능성이 높다. PF는 산발적으로 정리되는 현장이 나올 것이다. 여기에 경매 물건이 급증한다던가 하는 현상이 트리거(Trigger) 역할을 해 심리를 자극한다면 시장이 급변할 수도 있다.

아파트 경매시장을 보면 전국적으로 낙찰가율이 80%를 넘고 있다. 수치만 보면 나쁘지 않은데 지난해부터 상황을 봐야 한다. 당시 낙찰률이 30~40% 수준이었다. 이때 유찰된 물건이 가격이 하락해 다시 나온 것이다. 

경매시장에서 중요한 수치는 물건 수 증감 추이를 봐야 한다. 낙찰율과 낙찰가율이 올라가고 물건이 줄어들면 정상이다. 그런데 지금은 낙찰가율이 상승하는데 경매물건도 늘고 있다. 그래서 유찰된 물건들의 낙찰가율이 전체 수치를 교란하는 게 아닌가 의심된다.

경‧공매 데이터기업 지지옥션이 발표한 5월 경매동향보고서를 보면 전국 아파트 경매 낙찰률은 38.0%, 낙찰가율은 85.4%를 기록했다. 아파트 경매 진행건수는 2903건으로 전월인 4월 3144건 대비 241건 줄었다. 1년 전인 지난해 5월 전국 아파트 경매 낙찰률은 31.6%, 낙찰가율은 75.9%였으며 경매건수는 2330건이었다. 1년 전과 비교해보면 낙찰률과 낙찰가율이 상승하고 경매건수 역시 증가했다.

Q. 주택시장이 전반적인 침체에서 회복된 시기는 언제로 보는가.

1~2년은 주택 가격이 조정을 크게 받아서 수도권에서 현재 가격의 20%~30% 하락하는 수준으로 형성돼야 한다고 본다. 지방은 심리가 위축되고 수요가 많이 급감해 어렵다. 서울이 오르면 지방도 따라서 오르던 시장이 되기 쉽지 않다.