【투데이신문 심희수 기자】 정부가 서울 집값 급등을 막기 위해 사상 초유의 ‘주택담보대출 6억원 한도’ 카드를 꺼내든 지 한 달이 지났다. 시행 직후 제기됐던 집값 안정 효과 미비, 초고가 아파트 가격상승으로 인한 양극화, 외곽지역 가격상승에 따른 실수요자 피해 등의 우려는 현실이 됐을까. 거래 데이터를 들여다보면 당초 우려와는 다른 양상이 나타나고 있다.

급등세 ‘급브레이크’...주간 상승률 뚝

6.27 대출규제의 가장 눈에 띄는 효과는 서울 아파트 가격 상승세 진정이다. 

28일 한국부동산원에 따르면 7월 셋째 주(21일 기준) 서울 아파트 매매가격 상승 폭은 0.16%로 직전 주(0.19%) 대비 0.03%p 감소했다. 규제 직전 주간 상승률이 0.43%를 웃돌며 연간 20% 이상 상승할 기세였던 점을 감안하면 상당한 변화다.

한 달이 지난 현재까지도 서울 아파트 주간 상승률은 0.09%대 상승률을 밑돌며 유지하며 안정세를 보이고 있다.

특히 그동안 가격 급등을 주도했던 지역들의 상승세가 꺾였다. 규제 직전 주(6월 셋째 주)와 7월 셋째 주를 비교하면, 강남(0.84%→0.14%), 서초(0.77%→0.28%)는 물론 용산(0.74%→0.24%)과 성동(0.99%→0.37%) 등 최근 집값 상승을 주도한 지역도 일제히 감소했다. 마포구 역시 규제 이전 주간 상승률이 0.98%로 1%에 육박했으나 규제 후 0.11%로 상승세가 둔화됐다.

거래량 급감...투기 수요 실종

가격 상승세 둔화보다 더 극적인 변화는 거래량이다. 

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 대출 규제 전 일주일간(6월 21~27일) 서울 아파트의 거래량은 총 3826건이었다. 규제 이후 일주일(6월 28일~7월 4일)은 1282건으로 전주 대비 3분의 1 수준으로 줄었다. 지난 한 주간(7월 22일~28일)은 71건으로 거래량은 지속적으로 축소되고 있다.

지역별로는 규제의 타격이 더욱 명확하게 드러난다. 특히 송파(247건→118건), 서초(115건→42건), 강남(264건→75건)에서 거래 위축 흐름이 두드러졌다. 고가 아파트 밀집 지역일수록 거래가 얼어붙었다.

6·27 대책 직후 2주간 서울에서 최고가로 거래된 아파트는 300건으로 직전 2주간 거래된 1141건과 비교해 74% 감소했다.

통상 최고가 거래는 앞으로 주택 가격이 상승할 것이란 기대감을 토대로 ‘똘똘한 한 채’로의 갈아타기나 갭투자 등 적극적인 매수세가 이어질 때 빈번하게 발생한다. 

풍선효과는 제한적...서울 전체 집값 고른 안정세

외곽지역으로의 풍선효과 우려도 현실화되지 않고 있다. 

노·도·강(노원·도봉·강북), 금·관·구(금천·관악·구로) 등 서울 외곽지역 ‘풍선효과’는 발생하지 않았다. 

규제 직전 주(6월 셋째 주)와 7월 셋째 주를 비교하면 도봉구의 경우, 0.06%에서 0.02%로 상승세가 지속적으로 축소되고 있다. 노원구(0.12%→0.09%)와 강북구(0.16%→0.03%)도 가격 안정세를 보였다. 

금천구(0.06%→0.05%)와 관악구(0.14%→0.13%), 구로구(0.14%→0.11%)는 약보합세를 보였다.

소비자 집값 긍정 전망도 꺾여...“거창한 공급보다 현실적 조정 필요”

시장이 안정세에 들어가자 소비자도 추후 집값 상승을 비관적으로 전망했다. 

한국은행이 발표한 ‘7월 소비자동향조사’에 따르면 주택가격전망CSI는 109로 전월 120과 비교해 11포인트 하락했다. 

주택가격전망CSI는 현재와 비교한 1년 후의 주택 가격을 소비자가 전망한 것으로, 2003년 1월부터 지난해 12월을 기준값으로 한다. 100보다 크면 주택가격에 대한 소비자 전망이 낙관적임을 나타낸다.

소비자 역시 6.27 대출규제의 효과가 일 년 이상 지속되리라고 판단한 것이다.

전문가는 지속적인 가격 안정세를 위해선 현실적인 후속 공급 대책이 필요하다고 제언했다. 새 정부의 획기적인 공급 대책이 오히려 불필요한 시장의 관심을 끌어내 가격 안정 효과를 약화시킬 수 있다는 이유에서다.

대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 “거창한 공급정책이 새로 제시되더라도 시장에서 쉽사리 납득하기가 어렵다면 그만큼 시장안정 효과도 제한적일 수밖에 없다”며 “기존에 과대하게 설정된 공급목표를 현실적으로 축소 조정해야만 이후 가시적인 성과로 연결될 가능성이 커질 것”이라고 말했다.