【투데이신문 홍기원 기자】 주택공급이 부동산 문제의 대책으로 떠오르며 3기 신도시 등 현재 추진 중인 대규모 택지 개발에 관한 관심이 높아지고 있다. 그러나 기존 방식을 고수한 신도시 개발로는 집값 안정을 기대하기 어렵고 막대한 개발 차익의 문제가 여전할 것이란 우려가 높다.

3기 신도시는 수도권 주택공급 확대를 목표로 계획한 공공주택지구다. 총 13개 지구에 걸쳐 32만3000여 세대를 공급하며 이를 통해 서울 도심까지 출퇴근이 가능한 입지에 합리적인 가격으로 주택을 공급하겠다는 구상이다.

3기 신도시의 일부 물량은 지난 7월부터 사전청약제를 통해 분양 시기를 앞당겨 공급하고 있다. 사전청약제는 주택착공에 맞춰 진행했던 분양시기를 본청약 1~2년 전에 청약을 진행하는 제도다. 국토교통부에 따르면 사전청약으로 풀린 3기 신도시 물량은 기존 신도시에 비해 주택공급시기가 평균 52개월 단축됐다.

국토교통부는 “3기 신도시는 본 청약 지연 등이 발생하지 않도록 지구계약 등 인허가 절차와 토지보상 절차를 동시에 진행하는 등 차질 없이 추진하고 있다”고 사업순항을 자신하고 있다. 국토부는 하남교산·인천계양 지구는 협의보상을 완료했다고 보고 남양주왕숙·고양창릉·부천대장 지구는 주민협의를 거쳐 순차적으로 보상금을 지급하겠다는 계획이다.

그러나 적잖은 신도시 지구의 토지소유자와 주민들이 보상안에 반발하고 있어 순탄하지 못한 상황이다. 이들은 시세보다 낮은 보상안에 수긍할 수 없다는 입장이어서 공급 일정이 지연될 수 있다는 우려가 제기되고 있다.

사전청약 역시 논란에서 자유롭지 못하다. 거품이 낀 바가지 분양에 부동산 가격 변동에 따른 부담을 소비자가 책임져야 하는 구조라는 지적이다.

경제정의실천시민연합은 지난 1일 기자회견을 열고 최근 사전청약이 진행된 위례, 과천주임, 성남복정1, 부천원종 지구의 택지조성원가를 분석한 추정치를 발표했다. 이에 따르면 위례지구는 사전청약 분양가는 평당 2403만원인데 경실련 추정 분양원가는 평당 1152만원으로 그 차액이 평당 1251만원에 달했다. 1535세대를 사전청약으로 공급한 과천주암지구는 분양가와 추정 분양원가의 차액이 평당 1225만원으로 총 4506억원(25평 적용시)의 차액이 산출됐다.

경실련에 따르면 위례지구는 전용 55㎡의 사전청약 분양가가 평당 2400만원으로 1년 전 분양한 전용 51㎡의 평당 2000만원보다 높다. 파주운동3도 전용 59㎡ 사전청약 분양가는 평당 1323만원인데 두달 전 분양가인 평당 1247만원보다 비싸다.

경실련은 “사전청약이 LH(한국토지주택공사)의 강제수용·용도변경·독점개발 등 3대 특권을 남용해 무분별한 개발을 일삼고 무주택서민들에게 바가지분양으로 막대한 부당이득을 취하겠다는 걸로 해석할 수밖에 없다”면서 “국토부와 LH는 부동산가격 상승시 추가 인상할 계획임을 밝혀 소비자 부담이 더 늘 가능성이 있다. 부동산 가격이 하락해도 지금의 거품덩이 아파트를 떠안을 주체도 무주택서민”이라고 비판했다.

이에 국토부는 같은날 “대부분 사업지구의 조성원가는 공개되지 않은 상황으로 제기된 조성원가가 정확하다고 보기 어렵다고 판단된다”면서 “공공분양 사전청약 추정분양가가 과도하게 책정됐다는 의견은 산출방식과 그 근거에 대해 보다 면밀한 검토가 필요하다”고 해명했다. 국토부는 “해당 추정분양가는 모두 분양가상한제를 통해 산정해 주변 시세의 약 60~80% 수준”이라면서 “LH 등 공공기관은 조성원가보다 훨씬 저렴한 공공임대 비중을 35% 이상 확보해 개발이익이 공공적 목적으로 활용되도록 하고 있다”고 설명했다.

LH 관계자는 “하남교산과 인천계양의 토지보상 진행율은 80%대로 나머지 보상절차를 진행하고 있다”면서 “토지보상은 절차대로 감정평가사에 의뢰해 평가된 금액대로 보상하고 있다”고 전했다. 이 관계자는 분양가 논란에 관해선 “자세한 사항은 말하기 어렵다. (조성원가 등에 대해)별다른 계획을 검토한 건 없다”고 답했다.

신도시 추진절차는 지구가 지정되면 지구계획이 수립되고 LH 등 공기업이 토지 매입을 진행한다. 이어 민간시행사에 토지가 분양되고 본격적인 개발에 돌입한다. 이 과정에서 언제든 ‘LH 직원 땅 투기’나 ‘대장동 사건’같은 이슈가 재발할 위험성을 안고 있는 셈이다.

대안으로 개발이 예정된 신도시를 100% 공공주택으로 공급하자는 주장도 나오고 있다. 집걱정끝장!대선주거권네트워크와 불평등끝장2022대선유권자네트워크는 1일 경기도 광명시청 정문에서 기자회견을 열고 3기 신도시 중 하나인 광명시흥 지구의 택지를 민간에 매각하지 말고 공영개발지구로 지정하자고 주장했다.

이들은 “현재 국회엔 공공택지에서 현행 50% 이하인 공공주택 공급비율을 최소 80% 이상 확대하는 공공주택특별법 개정안과 투기가 우려되는 공공택지 개발지역을 공영개발지구로 지정하는 ‘주택법’ 개정안이 발의돼 있다”라며 “LH 직원들의 땅투기가 벌어졌던 광명시흥 신도시를 공영개발지구로 지정해 100% 공공주택을 공급하자”고 제안했다.

박정은 참여연대 사무처장은 “참여연대 분석결과 광명시흥 신도시를 민간에 매각해 분양하면 약 11조6000억원의 개발이익이 발생한다”면서 “국민의 주거안정을 위해 강제수용 방식으로 조성된 공공택지의 개발이익이 일부 민간사업자와 개인 분양자에게 집중될 것”이라고 경고했다. 그러면서 “현재의 공공택지 개발과 주택 건설 및 분양 방식을 유지해선 부동산 투기와 고분양가 논란을 피할 수 없다”고 내다봤다.