세입자 입장에서 집 보증금을 떼이면 그것만큼 억울한 일이 없습니다. 최근에는 전세보증금을 고의적으로 또는 상습적으로 돌려주지 않은 임대사업자의 정보를 공개하도록 하는 일명 ‘나쁜 임대인 공개제도’, 민간임대주택에 관한 특별법 일부 개정 법률안이 발의되기도 했는데요. 정보 공개제도를 도입해 임차인 보호를 강화하고 주택임대차시장의 정보 비대칭성을 해소한다는 목적입니다.

임대차계약을 체결할 때 등기부 등본을 통해 집에 근저당은 없는지, 집주인의 자력은 어떤지 확인해야 한다고는 하지만 사회초년생이나 학생들 같은 경우에는 등기부 등본을 봐도 잘 알기 어려운 경우가 대부분입니다.

Q. 임대차계약 체결 후 전입신고와 확정일자를 받아야 한다는데 이것은 어떤 역할을 하나요?

확정일자란 전세로 살 집의 주민센터 또는 법원에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해 임대차계약서에 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 것을 말합니다. 확정일자를 받고 전입신고를 하면 확정일자의 효력이 생기는데요. 이 효력은 제3자에 대해 대항력이 생기는 것을 의미합니다. 만약 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어갈 일이 생겼을 때 확정일자를 받으면 우선순위 배당에 참가해 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있게 됩니다.

더불어 가능하다면 전세권설정등기도 하시는 것이 좋습니다. 전세권설정등기란 법원 등기소에 서 전세를 얻은 집의 증명서에 자신이 전세 세입자라는 것을 기록하는 것을 말합니다. 등기부등본에 전세권설정이 돼 있으면 계약 기간 만료가 됐을 때 주인이 전세금을 줄 수 없다고 하는 경우, 경매를 청구할 수 있고 만약 부득이하게 이사를 가게 될 경우 거주를 하지 않아도 됩니다. 확정일자는 전입신고와 실질적으로 거주까지 하고 있어야 제3자에 대해 대항력이 생기는 반면, 전세권설정은 집주인이 전세보증금을 안주면 몸만 나와도 되고 경매를 청구할 수 있다는 것이 장점입니다.

Q. 집주인이 집을 담보로 대출을 받으려 하는데, 임차인이 있을 경우 대출한도가 줄어들어 3일만 다른 곳에 전입신고해달라고 부탁합니다. 집주인의 요구를 받아들여도 될까요?

원칙적으로 임대차 계약 후 부동산을 인도받고 전입신고를 마치게 되면 다음 날부터 대항력이 발생합니다. 그런데 어떤 이유에서든지 다른 곳으로 전입신고를 할 경우 대항력은 이전 당시에 상실됩니다. 또한 이후에 금방 원래의 주소지로 주민등록을 옮겼다고 하더라도 이미 소멸된 대항력이 취득 당시로 거슬러 올라가 회복되는 것이 아닙니다. 이는 재판부에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속하고 있어야 한다는 입장을 취하고 있기 때문입니다.

따라서 만약 집주인이 나쁜 마음을 먹고 임차인이 다른 곳으로 주민등록을 이전한 틈을 타서 해당 부동산에 근저당을 설정한 경우 임차인은 자신의 우선권으로 근저당권자에게 대항할 수 없습니다. 즉, 해당 근저당권자가 경매를 신청할 경우 남은 계약 기간 동안의 거주를 보장받을 수 없고 보증금반환청구 여부도 불확실해지게 됩니다.

Q. 확정일자를 받은 임차인에게 집주인이 전세금을 돌려주지 못한다고 한다면?

이때는 임차보증금반환청구 소송을 제기해 승소판결을 받아 강제집행을 신청해야 합니다. 법원에 보증금반환청구 소송을 제기하고 승소 판결을 받으면 그 판결문을 집행권원으로 부동산 경매를 신청해 경락대금을 배당받아야 할 것입니다.